农村宅基地买卖合同纠纷案_房产律师 盈科房产律师网

农村宅基地买卖合同纠纷案

  发布时间:2013/9/11 17:13:33 点击数:
导读:傅某某、傅某某两姐妹诉龚某某及父亲傅某某、母亲俞某农村宅基地买卖合同纠纷案一、基本案情:傅某某两姐妹诉称:傅某某、俞娟系其父母,2003年义乌市某街道某村旧村改造,全家四口取得安置建房用地90平方米。后父亲傅…

某某、傅某某两姐妹诉龚某某及父亲某某母亲农村宅基地买卖合同纠纷案
一、基本案情:
    傅某某两姐妹诉称:傅某某、俞娟系其父母,2003义乌市某街道某村旧村改造,全家四口取得安置建房用地90平方米。后父亲某某母亲未经其同意将其中的72平方米建房用地使用权转让给龚某某,最近才知悉共同所有的土地使用权被转让的事实。因此诉诸法院,要求:1、确认傅某某、俞与龚某某签订的转让义乌市街道某某旧村改造拆迁安置、使用权建筑占地面积二间(72平方米)的合同无效;2、龚某某立即腾退该房屋并交由其使用。
二、一审判决:
    一审法院认定:傅某某、傅某某是傅、俞的女儿,傅某某、俞系夫妻关系。2003717日,经义乌市人民政府批准,傅某某、俞原告某某、傅某某一家四口审批到宅基地90平方米,2003121日,傅某某、俞及案外人傅某某(某儿子)与龚某某在中间人俞某某的见证下,签订了一份土地使用权买卖合同,约定傅某某将位于某某村的72平方米建筑用地以每平方米7400元的价格转让给龚某某,合同对其他方面也作了约定。200415日,龚某某以傅某某的名义参加了所在村旧村改造土地使用权投标,经竞标,中标坐落于某某村改造安置区内招标编号为第二幢东起第1112间。现本案讼争地块房屋已由龚某某建成并居住管业至今。另查明,龚某某不是义乌市某某街道某某村民。
    一审法院认为:我国法律规定,农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员,村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。龚某某不是涉案宅基地所在地的村集体组织成员。因此,2003121日签订的土地使用权转让合同,违反了我国法律、行政法规的强制性规定,应认定无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案讼争的建房用地上的房屋系龚某某所建,在返还建房用地时,上面所建的房屋不宜拆除,应随土地返还。龚某某建房所花费的费用,可另行主张。故傅某某、傅某某的诉讼请求,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法物权法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定,判决:1、龚某某与傅某某、俞2003121日签订的土地使用权买卖合同无效;2、龚某某于判决生效后的90日内腾退房屋两间,案件受理费由龚某某负担。
    宣判后,龚某某不服一审判决,向金华中院提起上诉。
三、主要上诉理由:
    一、一审法院判非所求、适用法律错误,根据《土管法》第62条的规定,得不出涉案合同无效的结论。
原告傅某某、傅某某的第一项诉讼请求虽然是请求确认合同无效,但其主张无效的理由是对讼争合同的签订不知情,不是一审法院的裁判理由。因此,一审判决判非所求。其实,即使根据一审判决所适用的法律,也不能得出涉案合同无效的结论。
    首先,上诉人与傅某某、俞、傅某某(儿子)签订合同的时间是200312月。当时,两原告尚未出嫁,众被上诉人一家五口共同生活,傅某某系一家之长。从农村习惯和生活常识,就可判断两原告不可能不知道其父母把涉案宅基地转让给上诉人建造、使用的事实。因此,两原告诉称是在起诉的前几日才知悉共有旧城改造安置地被其父母傅某某、俞转让的事实,显然不符合常理,实质上是属于恶意诉讼。
    其次,证人俞某某已当庭证明他是介绍人,且在订合同时,包括两原告在内的傅某某一家五口均在场。俞某某是众被上诉人的亲戚,从利害关系上看,俞某某的证言更有利于两原告。结合俞某某的当庭证言和讼争合同内容,足以认定傅某某一家转让旧改造安置房用地的真正原因是无力房。虽然《土地管理法》规定农民集体所有土地使用权不得转让,但国家对农村宅基地的转让并不一概禁止,只是为了确保农村村民能一户一宅,才农村村民出卖住房后,再申请宅基地的行为作出不予批准的规定。从立法者的本意来看,国土法第62应当是管理性规定而非效力性规定。一审判决根据管理性规定来确认讼争合同无效,与人民法院关于合同效力的裁判标准不符。因此,原一审判决关于合同效力部分的判决,依法适用法律错误。
    第三,即使根据国土法第63条的规定,也得不出宅基地转让合同必然无效的结论。因为第63条只规定农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设,该条同时作出“符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移除外”的规定。虽然第63条没有规定旧村改造安置土地可以转让,但结合讼争宅基地系义乌市政府根据地方经济发展统一改造,结合某某村旧村改造的实际情况,显然该安置方案是符合土地利用总体规划的,且也没有违背农村村民一户一宅政策。涉诉安置宅基地实质上是义乌市政府为实施旧村改造而给被改造村民的经济补偿,带有一定的福利性质。从立法本意政策及本案的实际情况分析涉诉合同应当属于除外情形。因此,一审判决以此来推论讼争合同无效,不符合法律精神。
    第四,确认合同因违反法律和行政法规强制性规定无效的标准,必须要同时具备四个条件:一是必须是违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规;二是必须是违反了法律和行政法规的强制性规定;三是必须是违反了强行性规定中的效力性规定;四是违反法律和行政法规的强制性规定,既包括同内容违法,也包括形式违法。因此,审查合同效力的关键,在于审查合同是否违反了强制性规范中的效力性规定。即便如此,也并不否认合同行为在私法上的效力。从讼争合同约定来看,由于被上诉人无能力造房,才把旧村改造安置宅基地以当时的市场价转让给上诉人使用,且被上诉人所在的村也认可该转让行为。由于安置房是统一规划并统一建造,若是限制或者禁止被上诉人的转让行为,反而会影响旧村改造的整体进度,最终不利于新农村建设。且涉案合同权利义务明确,没有违反任何法律的禁止性规定和法律正义性原则。因此,人民法院是不宜确认讼争合同无效的,否则与转型时期,社会矛盾凸现,人民法院对民事纠纷的处理,必须要以构建和谐社会为己任,突出社会效果,力求法律效果、社会效果与政治效果的统一的司法理念不符。
    二、原审法院支持被上诉人的第二项诉讼请求,违背了诚信和法律正义原则,也违背了权利义务对等规则。
不管讼争合同是否有效,人民法院都不能支持两原告的第二项诉讼请求。因为即使讼争合同是无效的,也不影响合同权利义务的处理及赔偿损失运用规范。
    首先,讼争宅基地是上诉人出资建设的,地上建筑物的产权在事实上归上诉人所有。由于被上诉人没有出资建造,也没有根据该宅基地上建筑物的市值等价支出,故被上诉人要求上诉人腾退的诉求依据不足,人民法院不应当予以支持。
    其次,即使根据无效合同“因该合同取得的财产应当予以返还”的原则来处理,由于宅基地的所有权归义乌前成村集体所有,要退也是退给村集体,不是退给被上诉人。被上诉人作为前成村旧村改造的被安置主体,固然享有被安置宅基地的使用权,但宅基地使用权作为一项民事权益,被上诉人当时由于经济困难,在订立合同时已经根据该宅基地使用权的市值(7400/平方米,合计532800元),等价转让给上诉人,符合民事权利义务的对等原则,且意思表示真实。被上诉人现要求上诉人腾退房屋,违背了民事法律行为的诚实信用原则。因此,人民法院也不应当支持被上诉人的腾退诉求。
    第三,即使合同被确认无效,根据合同被确认无效后的处理规范,有过错的一方应当要赔偿对方因此所蒙受的损失,即信赖利益。从本案的事实来看,上诉人在获得宅基地使用权的同时,根据约定履行了合同对等义务,且上诉人的行为没有损害国家、集体和第三人利益,因此上诉人是没有过错的。被上诉人在转让旧村改造安置的宅基地时,明知宅基地属禁止流转范围,但在转让行为发生8年后又主张合同无效,违背了诚信原则,故被上诉人应对合同无效承担全部责任,赔偿上诉人的所有信赖利益。信赖利益包括订约时的费用、履行合同的费用以及合理的间接损失。合理的间接损失即为上诉人信赖合同即将要成立而与被上诉人订立无效合同,从而使上诉人丧失了与第三人订立有效合同的机会所蒙受的损失,该合理间接损失即为讼争房屋现在的市值。因此,假如对讼争合同按无效处理,那么被上诉人赔偿上诉人的不仅仅是讼争宅基地上房屋的现在市值,还要赔偿上诉人订约时的费用和履行合同的费用。这样的处理结果不仅没有法律意义,也没有社会意义。因此,原一审法院对本案的处理完全错误。
    第四,原一审判决损害了司法权威和违背了生效判决的指引功能。因为义乌人民法院对相同法律关系已有多个判例。其中(2010)金义民重字第3号和(2010)金义民初字第2022号民事判决,是在判决宅基地使用权转让协议无效的同时,驳回原告的腾退诉求;(2010)金义民初字第778号裁定是根据《土地管理法》第16条的规定,以不属于人民法院受理民事诉讼范围为由,直接驳回起诉。上诉人认为人民法院对该类案件裁定驳回起诉是正确的。
    综上,上诉人认为原审判决认定事实不清,实体处理不当,适用法律错误违反了法律适用规则,所适用的法律明显违背了立法者的本意。在社会矛盾凸现的转型时期,这样的判决极易激发社会矛盾。既不利于社会稳定,也不利于社会诚信建设,更不能体现人民法院化解矛盾的司法功能,与人民法院对纠纷的处理应当要力求法律效果和社会效果相统一的司法理念相违背。因此,请求二审法院本着人民法院在新时期处理民事纠纷应当要突出社会效果,确保法律效果和社会效果相统一的司法理念,撤销一审判决,发回重审,或者根据案件查明的事实,撤销原判,直接驳回起诉。
四、二审判决:
    二审法院查明事实与一审一致。
    二审法院(金华中院)认为:本案的主要争议在于:12003121日傅某某、俞、案外人傅某某与龚某某签订的土地使用权转让合同的效力;2、如土地使用权买卖合同无效,本案中腾退房屋的请求是否应当支持。对于焦点一,傅某某、傅某某请求确认合同无效的理由是转让土地使用权未经其同意,但从证人(见证人)俞某某证言证明签订土地使用权买卖合同时傅某某、傅某某是在场的。结合合同签订时傅某某、傅某某尚未结婚且与傅某某、俞同住的事实,对转让土地使用权傅某某、傅某某不可能不知情,其以此为由请求确认合同无效不能成立,但对于确认合同效力的案件,人民法院应当依据职权对其合法性作出审查,如果合同违反法律、行政法规的强制性规定,应当确认无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定,除兴办乡镇企业和村民建设住宅,或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准和农民集体所有的土地外,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租于非农建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确:农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中,龚晓霞系城市居民,所受让的土地使用权买卖系集体土地使用权。因此,原判决认定涉案的土地使用权买卖合同无效并无不当。对于争议二,根据合同无效的处理原则,因无效合同取得的财产,应当返还。买卖合同作为双务合同,这里的返还是相互返还,且原则上应当同时履行。本案中在出卖方未返还土地使用转让费,更未对龚某某在受让土地上出资建造的房屋支付对价及赔偿其他损失的情况下,要求腾退房屋,属于起诉不适时。原判直接判决腾退房屋有失公平,应予以纠正。遵循处理此类案件的一般规则,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定,判决:1、维持浙江省义乌市人民法院(2011)金义民初字第473号民事判决第一项;2、撤销浙江省义乌市人民法院(2011)金义民初字第473号民事判决第二项及诉讼费用负担部分;3、驳回被上诉人傅某某、傅某某的其他诉讼请求。
五、承办律师代理意见:
    首先,龚某某与傅某某等签订于2003121日的合同并不必然无效。
    一审判决确认讼争合同无效的法律依据是《合同法》第52条第五项的规定。那么违反法律和行政法规强制性规定的认定标准是什么?在司法实践中主要体现在以下几个方面:一是必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规;二是必须违反了法律和行政法规的强制性规定;三是必须违反了强行性规定中的效力性规定;四是违反法律和行政法规的强制性规定,既包括同内容违法,也包括形式违法。本案中,一审判决适用的《土地管理法》虽然是全国人大常委会制定的,但所依据的第62条只规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖住房后,再申请宅基地的不予批准。对宅基地使用权是否可以转让没有作出强制性规定。土管法之所以这作这样的规定,主要是为了防止农村村民以建住宅为名搞房地产而采取的措施。因此,第62条属于管理性规范,不属于效力性规范。即使是第63条的禁止性规范,也仅仅是禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设,这主要是基于保护耕地的考虑,而不是对符合土地利用总体规划并依法取得建设用地资格村民对宅基地使用权合理流转的禁止。综观土地管理法的所有规定,土地使用权是可以依法转让的,土地管理法没有一条禁止村民出售、出租房屋,只不过出售、出租房屋后,不能再申请宅基地而已。同时也没有规定村民不能向集体组织以外的主体转让宅基地,更没有作出禁止城市居民向村民受让宅基地的法律规定。根据法无禁止即可为的原则,那么龚某某与某某等人按照平等自愿、等价有偿原则签定的宅基地转让合同并不必然无效。
    其次,针对农村村民对宅基地使用权转让是否有效这个问题,其实法律还处于空白状态。
    毫无疑问,从现有的《物权法》和《土地管理法》的规定来看,法律对农村村民转让宅基地行为是否要加以限制,还没有明确规定。因为《物权法》第153只规定宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定,而《土地管理法》严格限制了集体建设用地的使用,对农民个人宅基地使用权的流转是否需要限制,现有法律并未规定。虽然国务院办公厅在1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发199939)中,规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”,但该通知是针对当时出现了以开发“果园、庄园”为名炒卖土地等用地秩序混乱,为了防止出现新的“炒地热”,保护耕地,保持农村稳定,保护农民利益,保障经济和社会可持续发展而颁发的通知,充其量只能说是一项政策,不属于法律和行政法规。人民法院不能以国务院办公厅的一项通知,作为宅基地转让合同是否有效的认定标准。况且,涉案宅基地是义乌市政府根据城市发展需要对旧村改造而对村民的安置,带有福利性质,符合土地利用总体规划,不符合国务院办公厅国办发199939的通知精神。在这种情况下,人民法院是不宜根据通知精神直接确认讼争合同效力的,否则该项判决就没有法律依据,与法治精神不符。
    第三,人民法院对讼争合同正确的正确处理办法是不予受理,或者在受理以不属于人民法院受理民事诉讼范围为由裁定驳回起诉。
    由于《土地管理法》和《物权法》对农村村民转让宅基地使用权的效力问题,目前尚没有作出明确规定,因此人民法院是难以根据现有法律对转让行为是否合法有效作出确认的。而《土地管理法》第十六条却明确规定买卖或者以其他方式非法转让土地的,应当由县级以上人民政府的土地管理部门处理。该条规定意味着行政处理是提起诉讼的前置必经程序;未经行政处理程序人民法院不予受理。在行政权占主导下的司法,而不是司法占主导权下行政的今天以,人民法院对该类案例的正确处理方法就是不予受理,或者在受理后裁定驳回起诉。
    第四, 关于龚某某在受让宅基地上所建房屋是否需要腾退的法律问题。
    不管讼争合同的效力如何,人民法院都不能支持本案原告要求龚某某腾退房屋并交付其使用的诉求。道理很简单,首先讼争宅基地上的建筑物是龚某某出资建设的,而且该建造行为没有损害国家、集体和第三人的利益,故地上建筑物的产权在事实上应当归龚某某所有;其次,由于被上诉人没有出资建造建筑物,也没有根据该宅基地上建筑物的现值等价支出受偿,根据权利义务对等原则,原告要求龚某某腾退房屋依据不足,人民法院也不应当予以支持;第三,即使合同被确认无效,由于龚某某已经根据约定履行了合同对等义务,而原告在签订合同时已经根据当时的市值收取了宅基地的使用权费,没有造成任何损失,且在转让行为发生8年后又主张合同无效和腾退房屋,显然已违背了诚实信用原则,诚实信用原则是民事法律行为的帝王条款。对这样一个不守诚信的人,也应当要承担合同无效的全部责任,赔偿龚某某所有的信赖利益。即原告不仅要承担龚某某订约时的费用和履行合同过程中的费用,而且还要赔偿该房屋现在的价值及所蒙受的其他损失。这样的处理对原告又有什么意义?因此,本案最佳的处理方法就是驳回原告的起诉或者诉讼请求。
    第五,根据司法的稳定性,本案也应当驳回原告的起诉或者诉讼请求。
    同一个法院对同样的法律关系应当要作出相同的判决,否则人民法院就丧失了应有的司法权威,而且也容易造成社会混乱。 义乌市人民法院对相同法律关系已有多个判例。其中(2010)金义民重字第3号和(2010)金义民初字第2022号民事判决,是在判决宅基地使用权转让协议无效的同时,驳回原告的腾退诉求;(2010)金义民初字第778号裁定是以不属于人民法院受案范围由,裁定驳回起诉。人民法院对本案不能作出第三判决,否则义乌人民法院就不能取信于社会。
六、本案的意义及折射出来需思考的问题:
    农村宅基地或农村房屋买卖合同纠纷,根据现有司法实践,一般是确认无效。但是,无效的依据不足,判决理由不够某某、傅某某两姐妹诉龚某某及父亲某某母亲农村宅基地买卖合同纠纷案
一、基本案情:
    傅某某两姐妹诉称:傅某某、俞娟系其父母,2003义乌市某街道某村旧村改造,全家四口取得安置建房用地90平方米。后父亲某某母亲未经其同意将其中的72平方米建房用地使用权转让给龚某某,最近才知悉共同所有的土地使用权被转让的事实。因此诉诸法院,要求:1、确认傅某某、俞与龚某某签订的转让义乌市街道某某旧村改造拆迁安置、使用权建筑占地面积二间(72平方米)的合同无效;2、龚某某立即腾退该房屋并交由其使用。
二、一审判决:
    一审法院认定:傅某某、傅某某是傅、俞的女儿,傅某某、俞系夫妻关系。2003717日,经义乌市人民政府批准,傅某某、俞原告某某、傅某某一家四口审批到宅基地90平方米,2003121日,傅某某、俞及案外人傅某某(某儿子)与龚某某在中间人俞某某的见证下,签订了一份土地使用权买卖合同,约定傅某某将位于某某村的72平方米建筑用地以每平方米7400元的价格转让给龚某某,合同对其他方面也作了约定。200415日,龚某某以傅某某的名义参加了所在村旧村改造土地使用权投标,经竞标,中标坐落于某某村改造安置区内招标编号为第二幢东起第1112间。现本案讼争地块房屋已由龚某某建成并居住管业至今。另查明,龚某某不是义乌市某某街道某某村民。
    一审法院认为:我国法律规定,农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员,村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。龚某某不是涉案宅基地所在地的村集体组织成员。因此,2003121日签订的土地使用权转让合同,违反了我国法律、行政法规的强制性规定,应认定无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案讼争的建房用地上的房屋系龚某某所建,在返还建房用地时,上面所建的房屋不宜拆除,应随土地返还。龚某某建房所花费的费用,可另行主张。故傅某某、傅某某的诉讼请求,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法物权法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定,判决:1、龚某某与傅某某、俞2003121日签订的土地使用权买卖合同无效;2、龚某某于判决生效后的90日内腾退房屋两间,案件受理费由龚某某负担。
    宣判后,龚某某不服一审判决,向金华中院提起上诉。
三、主要上诉理由:
    一、一审法院判非所求、适用法律错误,根据《土管法》第62条的规定,得不出涉案合同无效的结论。
原告傅某某、傅某某的第一项诉讼请求虽然是请求确认合同无效,但其主张无效的理由是对讼争合同的签订不知情,不是一审法院的裁判理由。因此,一审判决判非所求。其实,即使根据一审判决所适用的法律,也不能得出涉案合同无效的结论。
    首先,上诉人与傅某某、俞、傅某某(儿子)签订合同的时间是200312月。当时,两原告尚未出嫁,众被上诉人一家五口共同生活,傅某某系一家之长。从农村习惯和生活常识,就可判断两原告不可能不知道其父母把涉案宅基地转让给上诉人建造、使用的事实。因此,两原告诉称是在起诉的前几日才知悉共有旧城改造安置地被其父母傅某某、俞转让的事实,显然不符合常理,实质上是属于恶意诉讼。
    其次,证人俞某某已当庭证明他是介绍人,且在订合同时,包括两原告在内的傅某某一家五口均在场。俞某某是众被上诉人的亲戚,从利害关系上看,俞某某的证言更有利于两原告。结合俞某某的当庭证言和讼争合同内容,足以认定傅某某一家转让旧改造安置房用地的真正原因是无力房。虽然《土地管理法》规定农民集体所有土地使用权不得转让,但国家对农村宅基地的转让并不一概禁止,只是为了确保农村村民能一户一宅,才农村村民出卖住房后,再申请宅基地的行为作出不予批准的规定。从立法者的本意来看,国土法第62应当是管理性规定而非效力性规定。一审判决根据管理性规定来确认讼争合同无效,与人民法院关于合同效力的裁判标准不符。因此,原一审判决关于合同效力部分的判决,依法适用法律错误。
    第三,即使根据国土法第63条的规定,也得不出宅基地转让合同必然无效的结论。因为第63条只规定农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设,该条同时作出“符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移除外”的规定。虽然第63条没有规定旧村改造安置土地可以转让,但结合讼争宅基地系义乌市政府根据地方经济发展统一改造,结合某某村旧村改造的实际情况,显然该安置方案是符合土地利用总体规划的,且也没有违背农村村民一户一宅政策。涉诉安置宅基地实质上是义乌市政府为实施旧村改造而给被改造村民的经济补偿,带有一定的福利性质。从立法本意政策及本案的实际情况分析涉诉合同应当属于除外情形。因此,一审判决以此来推论讼争合同无效,不符合法律精神。
    第四,确认合同因违反法律和行政法规强制性规定无效的标准,必须要同时具备四个条件:一是必须是违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规;二是必须是违反了法律和行政法规的强制性规定;三是必须是违反了强行性规定中的效力性规定;四是违反法律和行政法规的强制性规定,既包括同内容违法,也包括形式违法。因此,审查合同效力的关键,在于审查合同是否违反了强制性规范中的效力性规定。即便如此,也并不否认合同行为在私法上的效力。从讼争合同约定来看,由于被上诉人无能力造房,才把旧村改造安置宅基地以当时的市场价转让给上诉人使用,且被上诉人所在的村也认可该转让行为。由于安置房是统一规划并统一建造,若是限制或者禁止被上诉人的转让行为,反而会影响旧村改造的整体进度,最终不利于新农村建设。且涉案合同权利义务明确,没有违反任何法律的禁止性规定和法律正义性原则。因此,人民法院是不宜确认讼争合同无效的,否则与转型时期,社会矛盾凸现,人民法院对民事纠纷的处理,必须要以构建和谐社会为己任,突出社会效果,力求法律效果、社会效果与政治效果的统一的司法理念不符。
    二、原审法院支持被上诉人的第二项诉讼请求,违背了诚信和法律正义原则,也违背了权利义务对等规则。
不管讼争合同是否有效,人民法院都不能支持两原告的第二项诉讼请求。因为即使讼争合同是无效的,也不影响合同权利义务的处理及赔偿损失运用规范。
    首先,讼争宅基地是上诉人出资建设的,地上建筑物的产权在事实上归上诉人所有。由于被上诉人没有出资建造,也没有根据该宅基地上建筑物的市值等价支出,故被上诉人要求上诉人腾退的诉求依据不足,人民法院不应当予以支持。
    其次,即使根据无效合同“因该合同取得的财产应当予以返还”的原则来处理,由于宅基地的所有权归义乌前成村集体所有,要退也是退给村集体,不是退给被上诉人。被上诉人作为前成村旧村改造的被安置主体,固然享有被安置宅基地的使用权,但宅基地使用权作为一项民事权益,被上诉人当时由于经济困难,在订立合同时已经根据该宅基地使用权的市值(7400/平方米,合计532800元),等价转让给上诉人,符合民事权利义务的对等原则,且意思表示真实。被上诉人现要求上诉人腾退房屋,违背了民事法律行为的诚实信用原则。因此,人民法院也不应当支持被上诉人的腾退诉求。
    第三,即使合同被确认无效,根据合同被确认无效后的处理规范,有过错的一方应当要赔偿对方因此所蒙受的损失,即信赖利益。从本案的事实来看,上诉人在获得宅基地使用权的同时,根据约定履行了合同对等义务,且上诉人的行为没有损害国家、集体和第三人利益,因此上诉人是没有过错的。被上诉人在转让旧村改造安置的宅基地时,明知宅基地属禁止流转范围,但在转让行为发生8年后又主张合同无效,违背了诚信原则,故被上诉人应对合同无效承担全部责任,赔偿上诉人的所有信赖利益。信赖利益包括订约时的费用、履行合同的费用以及合理的间接损失。合理的间接损失即为上诉人信赖合同即将要成立而与被上诉人订立无效合同,从而使上诉人丧失了与第三人订立有效合同的机会所蒙受的损失,该合理间接损失即为讼争房屋现在的市值。因此,假如对讼争合同按无效处理,那么被上诉人赔偿上诉人的不仅仅是讼争宅基地上房屋的现在市值,还要赔偿上诉人订约时的费用和履行合同的费用。这样的处理结果不仅没有法律意义,也没有社会意义。因此,原一审法院对本案的处理完全错误。
    第四,原一审判决损害了司法权威和违背了生效判决的指引功能。因为义乌人民法院对相同法律关系已有多个判例。其中(2010)金义民重字第3号和(2010)金义民初字第2022号民事判决,是在判决宅基地使用权转让协议无效的同时,驳回原告的腾退诉求;(2010)金义民初字第778号裁定是根据《土地管理法》第16条的规定,以不属于人民法院受理民事诉讼范围为由,直接驳回起诉。上诉人认为人民法院对该类案件裁定驳回起诉是正确的。
    综上,上诉人认为原审判决认定事实不清,实体处理不当,适用法律错误违反了法律适用规则,所适用的法律明显违背了立法者的本意。在社会矛盾凸现的转型时期,这样的判决极易激发社会矛盾。既不利于社会稳定,也不利于社会诚信建设,更不能体现人民法院化解矛盾的司法功能,与人民法院对纠纷的处理应当要力求法律效果和社会效果相统一的司法理念相违背。因此,请求二审法院本着人民法院在新时期处理民事纠纷应当要突出社会效果,确保法律效果和社会效果相统一的司法理念,撤销一审判决,发回重审,或者根据案件查明的事实,撤销原判,直接驳回起诉。
四、二审判决:
    二审法院查明事实与一审一致。
    二审法院(金华中院)认为:本案的主要争议在于:12003121日傅某某、俞、案外人傅某某与龚某某签订的土地使用权转让合同的效力;2、如土地使用权买卖合同无效,本案中腾退房屋的请求是否应当支持。对于焦点一,傅某某、傅某某请求确认合同无效的理由是转让土地使用权未经其同意,但从证人(见证人)俞某某证言证明签订土地使用权买卖合同时傅某某、傅某某是在场的。结合合同签订时傅某某、傅某某尚未结婚且与傅某某、俞同住的事实,对转让土地使用权傅某某、傅某某不可能不知情,其以此为由请求确认合同无效不能成立,但对于确认合同效力的案件,人民法院应当依据职权对其合法性作出审查,如果合同违反法律、行政法规的强制性规定,应当确认无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定,除兴办乡镇企业和村民建设住宅,或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准和农民集体所有的土地外,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租于非农建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确:农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中,龚晓霞系城市居民,所受让的土地使用权买卖系集体土地使用权。因此,原判决认定涉案的土地使用权买卖合同无效并无不当。对于争议二,根据合同无效的处理原则,因无效合同取得的财产,应当返还。买卖合同作为双务合同,这里的返还是相互返还,且原则上应当同时履行。本案中在出卖方未返还土地使用转让费,更未对龚某某在受让土地上出资建造的房屋支付对价及赔偿其他损失的情况下,要求腾退房屋,属于起诉不适时。原判直接判决腾退房屋有失公平,应予以纠正。遵循处理此类案件的一般规则,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定,判决:1、维持浙江省义乌市人民法院(2011)金义民初字第473号民事判决第一项;2、撤销浙江省义乌市人民法院(2011)金义民初字第473号民事判决第二项及诉讼费用负担部分;3、驳回被上诉人傅某某、傅某某的其他诉讼请求。
五、承办律师代理意见:
    首先,龚某某与傅某某等签订于2003121日的合同并不必然无效。
    一审判决确认讼争合同无效的法律依据是《合同法》第52条第五项的规定。那么违反法律和行政法规强制性规定的认定标准是什么?在司法实践中主要体现在以下几个方面:一是必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规;二是必须违反了法律和行政法规的强制性规定;三是必须违反了强行性规定中的效力性规定;四是违反法律和行政法规的强制性规定,既包括同内容违法,也包括形式违法。本案中,一审判决适用的《土地管理法》虽然是全国人大常委会制定的,但所依据的第62条只规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖住房后,再申请宅基地的不予批准。对宅基地使用权是否可以转让没有作出强制性规定。土管法之所以这作这样的规定,主要是为了防止农村村民以建住宅为名搞房地产而采取的措施。因此,第62条属于管理性规范,不属于效力性规范。即使是第63条的禁止性规范,也仅仅是禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设,这主要是基于保护耕地的考虑,而不是对符合土地利用总体规划并依法取得建设用地资格村民对宅基地使用权合理流转的禁止。综观土地管理法的所有规定,土地使用权是可以依法转让的,土地管理法没有一条禁止村民出售、出租房屋,只不过出售、出租房屋后,不能再申请宅基地而已。同时也没有规定村民不能向集体组织以外的主体转让宅基地,更没有作出禁止城市居民向村民受让宅基地的法律规定。根据法无禁止即可为的原则,那么龚某某与某某等人按照平等自愿、等价有偿原则签定的宅基地转让合同并不必然无效。
    其次,针对农村村民对宅基地使用权转让是否有效这个问题,其实法律还处于空白状态。
    毫无疑问,从现有的《物权法》和《土地管理法》的规定来看,法律对农村村民转让宅基地行为是否要加以限制,还没有明确规定。因为《物权法》第153只规定宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定,而《土地管理法》严格限制了集体建设用地的使用,对农民个人宅基地使用权的流转是否需要限制,现有法律并未规定。虽然国务院办公厅在1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发199939)中,规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”,但该通知是针对当时出现了以开发“果园、庄园”为名炒卖土地等用地秩序混乱,为了防止出现新的“炒地热”,保护耕地,保持农村稳定,保护农民利益,保障经济和社会可持续发展而颁发的通知,充其量只能说是一项政策,不属于法律和行政法规。人民法院不能以国务院办公厅的一项通知,作为宅基地转让合同是否有效的认定标准。况且,涉案宅基地是义乌市政府根据城市发展需要对旧村改造而对村民的安置,带有福利性质,符合土地利用总体规划,不符合国务院办公厅国办发199939的通知精神。在这种情况下,人民法院是不宜根据通知精神直接确认讼争合同效力的,否则该项判决就没有法律依据,与法治精神不符。
    第三,人民法院对讼争合同正确的正确处理办法是不予受理,或者在受理以不属于人民法院受理民事诉讼范围为由裁定驳回起诉。
    由于《土地管理法》和《物权法》对农村村民转让宅基地使用权的效力问题,目前尚没有作出明确规定,因此人民法院是难以根据现有法律对转让行为是否合法有效作出确认的。而《土地管理法》第十六条却明确规定买卖或者以其他方式非法转让土地的,应当由县级以上人民政府的土地管理部门处理。该条规定意味着行政处理是提起诉讼的前置必经程序;未经行政处理程序人民法院不予受理。在行政权占主导下的司法,而不是司法占主导权下行政的今天以,人民法院对该类案例的正确处理方法就是不予受理,或者在受理后裁定驳回起诉。
    第四, 关于龚某某在受让宅基地上所建房屋是否需要腾退的法律问题。
    不管讼争合同的效力如何,人民法院都不能支持本案原告要求龚某某腾退房屋并交付其使用的诉求。道理很简单,首先讼争宅基地上的建筑物是龚某某出资建设的,而且该建造行为没有损害国家、集体和第三人的利益,故地上建筑物的产权在事实上应当归龚某某所有;其次,由于被上诉人没有出资建造建筑物,也没有根据该宅基地上建筑物的现值等价支出受偿,根据权利义务对等原则,原告要求龚某某腾退房屋依据不足,人民法院也不应当予以支持;第三,即使合同被确认无效,由于龚某某已经根据约定履行了合同对等义务,而原告在签订合同时已经根据当时的市值收取了宅基地的使用权费,没有造成任何损失,且在转让行为发生8年后又主张合同无效和腾退房屋,显然已违背了诚实信用原则,诚实信用原则是民事法律行为的帝王条款。对这样一个不守诚信的人,也应当要承担合同无效的全部责任,赔偿龚某某所有的信赖利益。即原告不仅要承担龚某某订约时的费用和履行合同过程中的费用,而且还要赔偿该房屋现在的价值及所蒙受的其他损失。这样的处理对原告又有什么意义?因此,本案最佳的处理方法就是驳回原告的起诉或者诉讼请求。
    第五,根据司法的稳定性,本案也应当驳回原告的起诉或者诉讼请求。
    同一个法院对同样的法律关系应当要作出相同的判决,否则人民法院就丧失了应有的司法权威,而且也容易造成社会混乱。 义乌市人民法院对相同法律关系已有多个判例。其中(2010)金义民重字第3号和(2010)金义民初字第2022号民事判决,是在判决宅基地使用权转让协议无效的同时,驳回原告的腾退诉求;(2010)金义民初字第778号裁定是以不属于人民法院受案范围由,裁定驳回起诉。人民法院对本案不能作出第三判决,否则义乌人民法院就不能取信于社会。
六、本案的意义及折射出来需思考的问题:
    农村宅基地或农村房屋买卖合同纠纷,根据现有司法实践,一般是确认无效。但是,无效的依据不足,判决理由不够充分,缺乏直接的法律或法规支持。因此,如何正确审理和认识农村宅基地或房屋买卖合同纠纷,如何妥善处置买卖双方的实体权利,是目前司法实践的难点,也是个应当研究的问题。随着我国城市化建设的快速发展,旧城或旧村改造比比皆是,由于受利益驱动,类似纠纷不断涌现。而受理法院对该类纠纷的处理意见又不一致,甚至截然相反。据笔者手头资料,仅义乌法院对该类纠纷就存在着四个处理结果截然不同的案例。因此,如何正确处理农村宅基地或房屋纠纷,不仅影响司法权威,而且也容易激发农村矛盾,进而影响社会稳定。
    由于农村稳定是社会稳定的根基,因此对该类纠纷必须要予以重视。本案二审法院对实体处理的结果,应当说是正确的,只是对涉诉协议无效的确认理由尚需推敲。虽然如此,本案不失为一个经典案例。充分,缺乏直接的法律或法规支持。因此,如何正确审理和认识农村宅基地或房屋买卖合同纠纷,如何妥善处置买卖双方的实体权利,是目前司法实践的难点,也是个应当研究的问题。随着我国城市化建设的快速发展,旧城或旧村改造比比皆是,由于受利益驱动,类似纠纷不断涌现。而受理法院对该类纠纷的处理意见又不一致,甚至截然相反。据笔者手头资料,仅义乌法院对该类纠纷就存在着四个处理结果截然不同的案例。因此,如何正确处理农村宅基地或房屋纠纷,不仅影响司法权威,而且也容易激发农村矛盾,进而影响社会稳定。

    由于农村稳定是社会稳定的根基,因此对该类纠纷必须要予以重视。本案二审法院对实体处理的结果,应当说是正确的,只是对涉诉协议无效的确认理由尚需推敲。虽然如此,本案不失为一个经典案例。

上一篇: 下一篇:农村宅基地所建房屋能否采取保全措施?