两级法院、六次审理、历时八年四个月的土地使用权转让纠纷案

作者:王志钢律师编辑整理 来源:团队律师 发布时间:2012/10/18 13:21:15 点击数:
导读:二、经典案例【2】两级法院、六次审理、历时八年四个月的土地使用权转让纠纷案(一)、案件当事人原告(重审原告、二审被上诉人):大连万达集团股份有限公司被告(重审被告、二审上诉人):大连华能建筑装饰材料市场…

二、经典案例【2】

两级法院、六次审理、历时八年四个月的土地使用权转让纠纷案

(一)、案件当事人

原告(重审原告、二审被上诉人):大连万达集团股份有限公司

被告(重审被告、二审上诉人):大连华能建筑装饰材料市场

第三人(二审上诉人):大连王府国际商贸大厦有限公司

(二)、审理法院:

辽宁省高级人民法院共审理三次,其中重审两次。判决时间及文书编号分别是:

1、2000年1月24日作出(1996)辽民初字第31号民事判决书;

2、2002年12月27日作出(2001)辽民初重字第4号民事判决书;

3、2004年5月11日作出(2003)辽民一初重字第12号民事判决。

最高人民法院共三次审理,前两次裁定发回重审,最后一次作出终审判决。裁判时间及文书编号分别是:

1、2001年4月10日作出(2000)民终字第47号民事裁定书,裁定发回重审;

2、2003年8月8日作出(2003)民一终字第30号民事裁定书,再次裁定发回重审;

3、2005年3月15日作出(2004)民一终字第52号终审判决书。

(三)、基本案情:

1991年12月下旬,辽宁省大连市人民政府将位于辽宁省大连市西岗区长江路北侧、新开路东侧的14000平方米土地划拨给大连市西岗区住宅开发公司(后更名为大连万达集团股份有限公司,以下简万达集团)开发建设,万达集团办理了《建设用地规划批复》、《划拨用地批复》、《国有土地使用证》、《拆迁许可证》、《临时施工执照》等手续,并对该幅土地实施了拆迁、安置和配套设施的工程建设。

1993年5月24日,辽宁省大连市城乡规划局给万达集团另有开发任务,经辽宁省大连市房地产开发领导小组办公室(以下简称大连市房地产领导小组)同意,万达集团将该幅土地上中拟建万达国际大厦的地块转让给大连华能建筑装饰材料市场(以下简称华能市场)及澳门顺利贸易公司(以下简称顺利公司)。1994年8月25日,万达集团与华能市场、顺利公司签订《建设用地出让合同》(当时该合同落款处未加盖顺利公司的公章,但有该公司负责人廖启明的签名)约定,万达集团将辽宁省大连市西岗区长江路、西岗街、鞍山路、长途客运站东侧围成范围内的建设用地出让给华能市场及顺利公司;土地的出让年限为40年,自华能市场及顺利公司获得该地的国有土地使用证之日起算;该地占地面积6500平方米,出让金5000万元。出让金包括动迁、产权、配套等费用,但不包括土地使用金,该幅土地使用金由华能市场及顺利公司承担;万达集团向华能市场及顺利公司提供净地的时间为1994年8月31日前,提供熟地的时间为1995年8月底;合同签订5日内,由华能市场及顺利公司付款1000万元,30天内再付款1000万元,60天内再付款10000万元 ,90天内再付款1000万元,余款1000万元1995年2月底前付清。若拖延付款超过30天,万达集团有权单方解除合同,一切经济损失由华能市场及顺利公司自负。

合同签订后,华能市场分别于1994年8月25日、12月8日两次向万达集团支付1000万元和800万元。万达集团按约定提供了净地和熟地。华能市场则于1994年10月20日向大连市房产领导小组作出《关于办理中标通知书的请示》称,万达集团转让给华能市场的土地,由华能市场与顺利公司组建合资公司共同开发。同年11月18日,华能市场与顺利公司共同向辽宁省大连市规划土地局出具《关于建设用地的请示》称,华能市场、顺利公司与万达集团签订合同后,拟建王府大厦,请求办理该项目的设计条件红线图。1995年3月30日,华能市场与顺利公司经辽宁省大连市人民政府批准合资成立了大连王府国际商贸大厦有限公司(以下简称王府大厦公司),王府大厦公司系在该幅土地上进行开发经营的项目单位。1996年9月23日,王府大厦公司向辽宁省大连市人民政府交纳土地出让金1172500元。1996年11月18日,王府大厦公司得到了大连市房产领导小组的《中标通知书》并与该小组签订了《履约保证书》。《中标通知书》及《履约保证书》的主要内容为,大连市房产领导小组同意将辽宁省大连市西岗区长江路北、鞍山路南的8240平方米土地出让给王府大厦公司用于开发建设,出让期为40年;取消王府大厦公司应向辽宁省大连市人民政府支付的城市基础设施配套、供热长网配套、环境设施配套等费用,上述配套均由王府大厦公司自行解决。

1997年1月17日,王府大厦公司取得了《建设用地规划批复》和《建设用地规划许可证》,批准规划用地面积7260平方米。1997年12月22日,辽宁省大连市城乡土地规划局与王府大厦公司签订了《国有土地使用权出让合同》。1995年初,王府大厦开始进行建设。一审法院对本案第一次审理期间,王府大厦公司领取了《国有土地使用证》,使用面积为8240平方米。

(四)、双方诉辩

万达集团于1996年11月28日诉至一审法院称:1994年8月25日,其与华能市场签订协议约定,万达集团将政府批准其开发建设的位于辽宁省大连市西岗区长客站东侧的6500平方米土地交由华能市场建设。华能市场向万达集团交付5000万元土地综合开发费。合同签订后,万达集团全部履行了义务,而华能市场仅支付1800万元开发费,尚欠3200万元。现该幅土地已由辽宁省大连市人民政府出让给王府大厦公司使用,王府大厦公司是该幅土地直接受益人,为切实保护万达集团的合法权益,请求依法追加王府大厦公司为本案的第三人。万达集团请求判令华能市场给付尚欠的动迁、产权、配套费3200万元及该款的利息(利息按照中国人民银行同期代款利率计算),王府大厦公司与华能市场共同承担给付责任,华能市场和王府大厦公司承担本案的全部诉讼费、保全费、反诉费及鉴定费。

华能市场提出反诉称:其与万达集团签订的《建设用地出让合同》无效,万达集团应将收取的1800万元转让金返还华能市场并支付利息。

万达集团对华能市场的反诉辩称:华能市场支付的1800万元不是土地转让金,而是前期工程投入资金,不应返还。

王府大厦公司辩称:王府大厦公司的土地使用权是依法经政府出让取得,与万达集团无任何法律关系,不应作为第三人参加诉讼,不应承担任何责任。

除查明的上述基本案情外,一审法院在审理中另查明:华能市场与顺利公司合资成立王府大厦公司时,大连新华会计师事务所(1996)验字第87号《验资报告》载明,王府大厦公司的注册资本为12000万元,华能市场出资9000万元,占注册资本的75%,顺利公司出资3000万元,占注册资本的25%。华能市场已实际出资43597991元,含华能市场给付万达集团的1800万元。顺利公司并未注入资本。

此外,一审法院对本案第一次审理时,委托中国建设银行辽宁省分行对万达集团的前期动迁、配套费用支出进行审计,该行为以建辽经鉴字第38号《鉴定书》,确定万达集团对该幅土地的前期投入为47212002元。

一审法院对本案第一次重审时,委托辽宁唯实信会计师事务所有限责任公司对万达集团前期动迁、配套费用支付重新鉴定。鉴定结论为王府大厦地块的动迁、土地开发费等共计支出36711545.10元。

(五)前五次审理经过及第五次判决结果:

辽宁省高级人民法院于2000年1月24日作出(1996)辽民初字第31号民事判决。华能市场和王府大厦公司对该判决不服,向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2001年4月10日以(2000)民终字第47号民事裁定将本案发回辽宁省高级人民法院重审。

辽宁省高级人民法院于2002年12月27日作出(2001)辽民初重字第4号民事判决。华能市场和王府大厦公司对该判决不服,第二次向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2003年8月8日以(2003)民一终字第30号民事裁定再次将本案发回辽宁省高级人民法院重审。

一审法院第二次重审认为:合同的性质不能简单地根据缔约人为合同所定的名称即予以认定,而应根据合同的具体内容依法作出确认。万达集团与华能市场及顺利公司签订的《建设用地出让合同》虽名为《建设用地出让合同》,但实质内容是土地使用权的转让。华能市场也称其与万达集团签订了土地转让合同,并以该合同为依据报请辽宁省大连市人民政府办理有关项目手续。该合同已经过双方充分协商,是自愿达成的,意思表示真实,并且经有关部门批准办理了相关手续。合同中约定的“土地出让金”明确是指动迁、产权、配套费用,而不是指应向政府交纳的土地出让金,应向政府交纳的土地出让金在该合同中被称为“土地使用金”,已约定由华能市场交纳。华能市场与顺利公司合资成立王府大厦公司后,王府大厦公司领取了《国有土地使用证》,向辽宁大连市人民政府交纳了土地出让金,辽宁省大连市城乡土地规划局与王府大厦签订了《国有土地使用权出让合同》,万达集团与华能市场、顺利公司签订的《建设用地出让合同》虽成立于《中华人民共和国城市房地管理法》公布后实施前,但合同约定的履行期限跨越该法律实施之日,故因履行该合同发生的纠纷,除适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定外,亦可参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,而根据这些法律法规,应认定该合同有效,双方均应遵循诚实信用原则全面履行。华能市场未按合同约定足额给付万达集团动迁、产权、配套等费用,应承担违约责任,给付欠款及欠款利息。华能市场反诉提出该合同无效,其已给付万达集团的1800万元应予返还的主张,因缺乏事实根据和法律依据而不能成立,对其反诉请求不能支持。华能市场申请成立的王府大厦公司是该幅土地开发经营的项目单位,华能市场已将其支付给万达集团的1800万元作为注册资金投入王府大厦公司,因此,王府大厦公司主张其土地使用权是依据由政府出让的,与万达集团无任何法律关系的抗辩理由与事实不符,亦不能成立。华能市场应按合同约定给付尚欠万达集团的动迁、产权、配套等费用3200万元及相应利息,王府大厦公司作为涉案的项目公司及接受并继续开发被转让地块的受益人,应属实际履行万达集团在本案《建设用地出让合同》中相对方义务的单位,其应对华能市场的上述给付义务承担连带责任。本案虽经鉴定,但因合同有效,应以有效合同为依据解决双方的纠纷,故不能采用鉴定部门的鉴定结论。

辽宁省高级人民法院审判委员会讨论决定,于2004年5月11日作出(2003)辽民一初重字第12号民事判决。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定,判决:(一)华能市场于判决生效之次日起10日内给付万达集团动迁、产权、配套费3200万元;(二)华能市场于判决生效之次日起10日内给付万达集团动迁、产权配套费3200万元的利息,利息自1995年3月1日起至判决确定的给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算;(三)王府大厦公司对华能市场的上述给付义务承担连带责任;(四)驳回华能市场的反诉请求。一审案件受理费199810元,二审案件受理费199810元,保全费190320元,共计589940元,由华能市场和王府大厦公司负担;反诉费100010元,由华能市场负担;第一次鉴定费225000元,第二次鉴定费900000元,合计1125000元,由华能市场和王府大厦公司负担1000000元, 万达集团负担125000元。

(六)、第六次审理及判决

华能市场和王府大厦公司对第二次重审判决不服,第三次向最高人民法院提起上诉,最高人民法院于2004年7月29日进行了开庭审理。

华能市场上诉请求撤销一审判决,驳回万达集团的诉讼请求,万达集团返还其支付的1800万元土地出让金利息,两次鉴定费及一审、二审的全部诉讼费用由万达集团承担。主要理由:1.一审判决适用法律错误。其与万达集团签订《建设用地出让合同》在《中华人民共和国城市房地产管理法》之前。一审判决认为应参照适用上述法律是错误的。2.一审判决认定事实错误。万达集团只领取了14000平方米建设用地的《国有土地使用许可证》,而且该《国有土地使用许可证》的有效期仅为半年。一审判决据此认定万达集团领取了14000平方米建设用地的《国有土地使用证》是错误的;大连—91135号《建设用地规划许可证》的附图,证明万达集团转让的6500平方米建设用地的并未完全包含在其14000平方米建设用地之中,一审判决认定本案争议的6500平方米建设用地在万达集团14000平方为建设用地范围之内是错误的;大连—91135号《建设用地规划许可证》的附图,证明万达集团转让的6500平方米建设用地并未完全包含在其14000平方米建设用地之中,一审判决认定本案争议的6500平方米建设用地在万达集团14000平方米建设民用航空在范围之内的错误的;大连市房产领导小组只同意了《万达大厦转让合同》而没有批准《建设用地出让合同》,一审判决认定经大连市房产领导小组同意,由万达集团将拟建万达国际大厦的地块转让给华能市场是错误的,亦没有办理该块土地的任何相关手续并取得权属凭证,一审判决认定万达集团按约定向华能市场交付了土地,并且经有关部门批准办理了相关手续是错误的。一审判决认定华能市场支付给万达集团的1800万元土地出让金又作为注册资金投入王府大厦公司,华能市场与万达集团签订的《建设用地出让合同》中约定的土地出让金,不是土地出金,而是动迁、产权配套费,该合同是约定的土地使用金,不是土地使用金,而是土地出让金的事实均为错误认定。3.一审判决对下列重要事实未予认定导致裁决错误。万达集团只得到14000平方米建设用地的规划建设权,并没有得到该地块40年的国有土地使用权。万达集团没有按照辽宁省大连市人民政府《划拨用地批复》规定的期限和条件投资建设住宅、公建、小学校等项目。万达集团与华能市场签订《建设用地出让合同》时,6500平方米建设用地上没有任何地上建筑物和附着物,也没有与辽宁省大连市人民政府签订《土地使用权出让合同》,补交土地使用权出让金,或从收取华能市场的转让金中抵交土地使用权出让金。1992年以后,万达集团已经长期停止使用划拨的建设用地,与华能市场签订《建设用地出让合同》时,其所持有的全部文件都超过了有效期,均已丧失了法律效力。因此,万达集团与华能市场签订的《建设用地出让合同》应无效,且《建设用地出让合同》涉及的6500平方米建设用地之中,万达集团出让其并没有取得的土地使用权,亦应无效。4.一审判决判令华能市场承担100万元鉴定费不符合公平原则,一审法院两次委托鉴定都是根据万达集团的申请,为确认万达集团主张的综合开发费的数额所作的委托。每次委托鉴定前,华能市场都向一审法院提出本案属于土地使用权转让纠纷,并不是综合开发费纠纷,《建设用地出让合同》对土地出让金约定具体明确,不需要进行鉴定,不应扩大经济损失,一审法院均未采纳。事实证明,本案根本不需要鉴定。112.5万元鉴定费的损失完全是由万达集团的错误主张造成的应由其承担,一审判决判令没有过错的华能市场和王府大厦公司承担100万元的巨额鉴定费错误的。

王府大厦公司上诉请求撤销一审判决,驳回万达集团对王府大厦公司的诉讼请求,判令万达集团承担本案全部鉴定费用及一审、二审全部诉讼费用。

主要理由:1.一审判决认定事实错误。第一,王府大厦公司是经辽宁省大连市人民政府批准、国家工商行政管理局核准登记注册的独立法人,独立享有民事权利并承担民事责任,不是华能市场的一个项目单位,一审判决认定王府大厦公司是华能市场的项目单位是完全错误的。第三,王府大厦公司与辽宁省大连市人民政府签订《国有土地使用权出让合同》,受让取得国有土地使用权后,独立向辽宁省大连市人民政府申请立项,取得《建设工程规划许可证》并办理全部建设手续,该工程由王府大厦公司出资建设应归王府大厦公司独自所有。王府大厦公司是王府大厦工程惟一合法建设单位,该项目与华能市场无关,一审判决认定王府大厦工程华能市场的建设项目是错误的。第三,王府大厦公司依法注册登记后,根据建设王府大厦工程之需要,向辽宁省大连市人民政府申请8240平方米建设用地。1996年11月18日,王府大厦公司与大连市房产证领导小组签订了《履约保证书》,1997年12月22日,王府大厦公司向政府交纳了土地出让金,并与辽宁省大连市城乡规划土地局签订了《国有土地使用权出让合同》,领取了《国有土地使用证》。以上事实证明王府大厦公司的国有土地使用权是依法由政府出让的,一审判决认定王府大厦公司的土地使用权不是依法由辽宁省大连市人民政府出让所得是错误的。第四,华能市场付给万达集团1800万元土地出让金后,因万达集团迟迟不能为其办理土地使用权的转让手续,曾多次要求万达集团终止合同,返还1800万元的土地出让金,但万达集团拒绝还款,因此,华能市场根本没有将支付给万达集团的1800万元作为注册资金再投入王府大厦公司,一审判决认定华能市场将已给付万达集团的1800万元土地出金又作为注册资金投入王府大厦公司是完全错误的。第五,一审判决认定王府大厦公司应履实际履行《建设用地出让合同》相对义务的单位是完全错误的。一是6500平方米建设用地是《建设用地出让合同》的标的物,而8240平方米国有土地使用权是王府大厦公司依据与政府签订的《国有土地使用权出让合同》取得的;二是两块用地的面积不同,万达集团出让的是6500平方米建设用地,而王府大厦公司取得的是8240平方米国有土地;三是受让人不同,6500平方米建设用地的受让人是华能市场和顺利公司,而8240平方米国有土地使用权的受让人是王府大厦公司;四是两个合同的性质不同。《建设用地出让合同》是非法倒卖划拨用地的无效合同,而《国有土地使用权出让合同》政府依法向王府大厦公司有偿出让的有效合同。一审判决将签订的时间不同、所涉地块的面积也不同、土地性质不同、主体不同、效力不同的两个合同混为一谈,认定《国有土地出让合同》承担义务,没有事实依据和法律依据。2.一审判决将王府大厦公司列为第三人是错列诉讼主体。本案万达集团与华能市场争议的焦点是双方签订的《建设用地出让合同》是否有效,华能市场是否得到并使用了合同约定的建设用地及其使用权,万达集团是否应该得到3200万元土地出让金或是否应退还收取华能市场的1800万元的土地出让金。以上争议均与王府大厦无关,因此,本案的判决结果与王府大厦公司没有任何权利义务关系。一审判决将王府大厦公司列为第三人的理由不能成立。3.一审判决判令王府大厦公司承担100万元鉴定费严重不公。本案两次鉴定都是根据万达集团的申请,为确认其主张的综合开发费的数额所作的鉴定。事实证明,本案根本不需要鉴定,112.5万元鉴定费的损失完全是由万达集团的错误主张造成的,应由其承担。

除一审法院查明的事实外,最高人民法院在审理中查明:1991年12月18日,万达集团取得14000平方米划拨土地《国有土地使用许可证》载明,工程竣工,经土地管理部门验收后换领土地使用证。

另查明:1994年9月18日,华能市场与顺利公司签订《王府大厦合同》约定,双方共同投资经营合资项目公司王府大厦公司,王府大厦公司的经营范围为建设大型商场、写字楼、住宅、餐饮、娱乐设施,并出售。王府大厦占地面积7500平方米,建筑面积5000平方米。1996年2月1日,王府大厦公司向辽宁省大连市西岗区外经委提交的《关于调整投资比例的请示》称,王府大厦公司主要经营项目是建设王府大厦。经过近1年的建设,大厦工程建设已基本完成地下部分。1998年12月18日,华能市场因两年未进行年检,被大连市工商行政管理局吊销营业执照,华能市场现已停止经营活动。

再查明:辽宁省高级人民法院对本案第一次审理期间,万达集团曾变更诉讼请求为:华能市场补偿其对转让土地投入的动迁及综合开发费用。辽宁省高级人民法院为查明案件事实,依职权委托中国建设银行辽宁省分行对万达集团主张的上述投入资金数额予以鉴定。辽宁省高级人民法院对本案第一次重审时,再次依职权委托辽宁唯实信会计师事务所有限责任公司对万达集团在转让土地上投入的动迁及综合开发费的资金数额予以鉴定。

最高人民法院认为:本案所涉《建设用地出让合同》的效力,王府大厦公司作为本案第三人是否适格,王府大厦公司是否应对华能市场支付尚欠万达集团补偿款的义务承担责任,一审判决判令华能市场与王府大厦公司负担100万元鉴定费是否公平,是本案双方当事人争议的焦点问题。

(1)关于本案所涉《建设用地出让合同》的效力问题

最高人民法院认为:万达集团与华能市场、顺利公司签订的《建设用地出让合同》约定的实质内容是,万达集团将其6500平方米划拨土地使用权转让给华能市场和顺利公司,华能市场、顺利公司就万达集团对转让土地投入的动迁、产权及配套等费用补偿5000万元。双方签订的合同名为土地使用权出让合同,实为划拨土地使用权转让合同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,划拨土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权可以转让、出租、抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。从本案查明的事实看,大连市房产领导小组作为辽宁省大连市主管土地使用权出让、转让的政府职能部门,批准了万达集团转让划拨土地使用权的行为,并批示政府相关部门准予办理有关手续。辽宁省大连市人民政府相关部门依照大连市房地产领导小组的意见及华能市场的申请,与华能市场指定的土地使用权受让人王府大厦公司签订了《国有土地使用权出让合同》,将万达集团约定转让给华能市场和顺利公司的划拨土地使用权出让给王府大厦公司。王府大厦公司交纳了部分土地出让金,并在一审诉讼期间取得了《国有土地使用证》。万达集团与华能市场、顺利公司之间转让划拨土地使用权的行为,符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的规定,一审判决认定万达集团与华能市场、顺利公司签订的《建设用地出让合同》有效,适用法律正确。

关于华能市场提出的其与万达集团签订合同时,《中华人民共和国城市房地管理法》尚未施行,一审判决参照适用该部法律错误的主张,最高人民法院认为,华能市场与万达集团签订土地使用权转让合同的时间虽然在《中华人民共和国城市主房地产管理法》施行之前,但合同约定的履行期限跨越该部法律施行之日,故在合同履行过程中,各级人民政府已经开始根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,以辽宁省大城市城乡土地规划局与王府大厦公司签订土地使用权出让合同,作为认定万达集团履行合同义务,将转让土地使用权交付华能市场的依据,符合合同履行时辽宁省大连市人民政府批准划拨土地使用权转让的具体程序。华能市场认为一审判决参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》错误的主张,最高人民法院不予支持。

关于华能市场提出的万达集团只取得转让土地的《国有土地使用许可证》,而未取得《国有土地使用证》,故万达集团没有取得转让土地的使用权,无权转让土地的主张,最高人民法院认为,虽然万达集团只取得14000平方米划拨用地的《国有土地使用许可证》,没有取得该地的《国有土地使用证》,但辽宁省大连市人民政府的《划拨用地批复》及上述《国有土地使用许可证》记载内容表明万达集团已经取得14000平方米划拨用地合法使用权。且在万达集团转让划拨土地使用过程中,辽宁省大连市人民政府土地主管部门批准了万达集团的转让行为,辽宁省大连市人民政府土地主管部门批准了万达集团的转让行为,并办理了相关手续,华能市场指定的土地使用权受让人王府大厦公司取得了万达集团的转让行为,并办理了相关手续,华能市场指定的土地使用权受让人王府大厦公司取得了万达集团转让土地持《国有土地使用证》,万达集团已按照合同约定履行土地使用权的义务,华能市场以万达集团已按照合同约定履行交付土地使用权的义务,华能市场以万达集团没有取得《国有土地使用证》,无权转让划拨土地使用的主张,与本案合同履行和实际情况不符,最高人民法院不予支持。

关于华能市场提出的万达集团转让的6500平方米土地使用权有部门面积超出万达集团取得的14000平方米土地使用权范围,万达集团转让了其并没有取得的土地使用权的主张,最高人民法院认为,《建设用地出让合同》约定万达集团将辽宁省大连市西岗区长江路、西岗街、鞍山路、长途客运站东侧围成范围的建设用地转让给华能市场及顺利公司。王府大厦公司取得的《国有土地使用地》载明的土地范围为东市场小学、西长途客运站、南长江路、北鞍山路。从该证所附的规划图可以看到,王府大厦公司取得土地范围包括了上述《建设用地出让合同》中约定的土地范围。华能市场主张万达集团转让的6500平方米土地不完全的在万达集团14000平方米土地范围内的依据,是大连一091335号《建设用地规划许可证》。但华能市场在大连—91355号建设用地规划许可证面积上的对比只是其单方所划定,没有相关的权威机构作出认定,无法充分证明万达集团转让的6500平方米土地超出的其取得的土使用权范围的事实。故华能市场认为万达集团没有完全取得转让的6500平方米土地使用权的主张,依据不充分最高人民法院不予支持。

关于华能市场主张的辽宁省大连市人民政府批准的万达大厦转让合同,不是土地使用转让合同的主张,最高人民法院认为,万达集团在与华能市场签订转让合同前,已经就转让土地进行了建设万达大厦的立项,办理相关的建设手续。从辽宁省大连市人民政府批准办理的相关手续看,办理的是土地使用转让方面的手续。一审判决将本案的所涉合同性质认定为土地使用转让合同并认定的有效,适用法律正确。华能市场认为辽宁省大连市人民政府批准的是项目转让合同而非地使用权转合同,主张双方之间转让行为无效,与辽宁省大连市人民政府审批行为及本案合同履行的实际情况不符,最高人民法院不予支持。

关于华能市场提出的万达集团没有在转让土地进行建设,没有政府部门签订土地使用权出让合同,交纳土地出让金或在取得华能市场支付转让款中抵交土地出让金,不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的转让划拨用地使用权的条件,转让行为无效的主张,最高人民法院认为,万达集团是否符合上述行政法规规定的划拨土地使用权转让的条件,是政府土地主管部门在批准万达集团划拨土地使用权转让时依行政职权予以审查的问题,属于行政管理部门行政职权范围,不属于人民法院审理民事案件审查的范围。大连市房产领导小组已经批准万达集团的转让行为,并办理了相关手续,华能市场以万达集团不符合转让条件作为合同无效的理由,没有法律依据,最高人民法院不予支持。

综上,华能市场提出的合同无效的理由均不成立,其主张万达集团应返还返支付的1800万元补偿费的上诉请求,最高人民法院不予支持。

(2)关于王府大厦公司作为本案第三人是否适格问题

最高人民法院认为:华能市场与顺利公司签订合同约定,双方共同投资经营合资项目公司王府大厦公司。王府大厦公司向辽宁省大连市西岗外经委提交的《关于调整投资比例的请示》称,王府大厦公司的主要经营项目是建设王府大厦工程。大连新华会计师事务所(1996)园外验字第87号《验资报告》表明,王府大厦公司全部由华能市场出资成立。上述证据表明,王府大厦公司是华能市场针对王府大厦项目建设成立的全资项目公司。其依据华能市场的申请,经辽宁省大连市人民政府相关部门批准,实际取得了万达集团转让华能市场的土地使用权。现万达集团与华能市场因土地使用权转让合同发生纠纷,王府大厦公司因其实际取得本案讼争的土地使用权,而与本案的处理结果具有法律上的利害关系,一审法院追加其为本案的第三人,适用法律正确:王府大厦公司称其是依据与政府签订的《土地使用权出让合同》取得土地使用权,土地使用权的取得与万达集团、华能市场之间签订的土地使用权转让合同无关,其不应作为本案第三人的主张,没有事实及法律依据,本案不予支持。

(三)关于王府大厦公司是否应对华能市场支付尚欠万达集团补偿款的义务承担责任问题。

最高人民法院认为:在万达集团与华能市场签订的《建设用地出让合同》有效,且该合同权利义务未转移情况下,华能市场应承担支付万达集团补偿费的义务。王府大厦公司是华能市场投资成立的全资子公司,其基于华能市场的申请及大连市房产领导小组的批准,取得原属于万达集团的土地使用权,实际受益万达集团对该地的投入,在华能市场未付清万达集团土地补偿费,华能市场已被吊销营业执照,停止经营活动的情况下,依据公平原则,王府大厦公司基于受益,应在华能市场不足额支付万达集团补偿费的范围内承担补充责任。一审法院判令王府大厦公司与华能市场连带承担向万达集团支付补偿费的义务,事实及法律依据不足,最高人民法院依法予以纠正。

(四)关于一审判决判令华能市场与王府大厦公司负担100万元鉴定费是否公平问题

最高人民法院认为:辽宁省高级人民法院对本案第一次审理时,万达集团曾将诉讼请求变更为华能市场支付其前期对转让土地投入的动迁及综合开发费用。辽宁省高级人民法院为查明案件事实,合法、公正解决本案纠纷,两次依职权委托鉴定部门就万达集团对转让土地投入的动迁及综合开发费用的资金数额不予以鉴定。在一审法院经审理认为合同有效,无需采纳鉴定结论作为认定本案事实依据的情况下,对于辽宁省高级人民法院为查明案件事实,委托鉴定机构进行鉴定所花费的费用,双方当事人应各半负担。一审判决判令华能市场与王府大厦公司承担100万元鉴定费有失公平,最高人民法院依法予以纠正。

最高人民法院于2005年3月15日,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,做出如下判决:

一、维持辽宁省高级人民法院(2003)辽民一初重字第12号民事判决第一项、第二项和第四项;

二、变更辽宁省高级人民法院(2003)辽民一初重字第1号民事判决第三项为:大连王府国际商贸大厦有限公司在大连华能建筑装饰材料市场履行上述义务不足的范围内承担补充责任。

一审案件受理费、反诉费、财产保全费和二审案件受理费共计689950元,由华能市场负担413970元,王府大厦公司负担275980元。两次鉴定费共计11250000元,由万达集团负担562500元,华能市场负担562500元。(王志钢律师编辑整理)

 

 

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