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王志钢律师提醒购买二手房八大注意
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购买二手房八大注意

 

买房是件人生大事,在这个骗子满地的世界,拿出白花花的银子、半辈子的积蓄、下半辈子的负债买房,可得小心又小心。

  本文谈的是在买一套二手房时如何不上当、不受骗,尽量避免纠纷和麻烦;至于如何买一个好房子、房子怎么就算好房子是另一门学问。

 

   1、谁是房主,谁是卖方,一定要查证清楚、确实。

 

   现实中,有些人听中介说,这是房主,于是就开始讨价还价、交定金了。

   且慢!房主是真房主吗?法律上,房主是房屋的所有权人,也称为产权人。判断一个人是不是房主,首先是查看房屋所有权证书,即所谓房产证,现在新发的证件名称叫不动产权证。要查看证书上记载的房屋所有权人。有些人的房屋是共有,比如夫妻共有、父子共有等等,房产证上会有记载。如果是共有,那签订买卖合同时就必须是所有的共有人都要签署。

  查了房产证,还要查看声称是房主的人的身份证,“房主”是不是房产证上记载的所有权人。现实中出现过案例,有些人会假冒房主卖房子,比如儿子找人假冒父亲把父亲的房子卖了。

  买方应当留存房屋的产权证(所有权证书或不动产权证书)复印件和房主身份证复印件。

 

   2、房屋有没有转移过户的法律障碍?具体来说就是,房屋有没有查封、有没有抵押?

  被查封的房屋。

   房屋如果被法院查封,签订合同前没有查清楚,有可能付了大笔房款,结果房屋没法过户,已经付了的房款难以追回。因此,在交付定金、签订合同之前应当去房屋所在地的房管局(或不动产登记中心)查询房屋是否存在被查封的情况。如果房屋被查封,那就最好不要买;如果你确定你非常懂法律、熟悉房产交易流程,能够完全掌控局面,是一位专业人士,那可以例外,你可以冒个险,在完全知情的情况下与房主谈判、与查封房屋的法院交涉,不过这个过程依然会非常麻烦。

  有抵押的房屋

  房屋上存在抵押的情形现在比较常见,但也应当查证清楚,在知情的条件下进行谈判、交易,具体操作步骤要控制好,也应当咨询专业人士。原则上说,在房主解除抵押之前,买方只可以支付金额不太多的定金,但不应该支付太多的购房款给房主,或者支付的部分房款应该在银行的监控之下;只有房屋抵押解除后,才可以支付房款给房主,防止支付房款后房主不解除抵押,房屋仍然无法过户的情况(房主拿了钱跑路了,不解除抵押,这种事发生过不少)。如果卖方自己没有足够的钱以提前偿还抵押贷款、解除房屋抵押,需要以买方支付的部分房款归还贷款,这就有些复杂了,买方如果打定主意确实就想买这套房屋,那最好是咨询法律专家,在专家指导下操作确定卖方是一个诚实守信的人,监控支付的部分购房款确实用于归还贷款、及时解除抵押、随即办理房屋过户手续,中间能够无缝连接,不出岔子。

       

  3、卖方房屋是否存在没有登记的共有人?

 

  有些房屋属于卖方的夫妻共有财产,但是在房产证上并没有显示,也就是房屋存在共有人,但共有人没有登记,查看房产证、到房屋登记部门(不动产登记部门)查询无法发现。尽管与登记的房主签订买卖合同看起来没错,法律上也有制度保护善意的买主,但万一有纠纷总归是件麻烦的事情。

  为了避免这种情况引起的麻烦,在签订合同时应要求房主出具婚姻情况证明,属于已婚人士的,应当要求夫妻共同到场签署房屋买卖合同。一般人很难判断已婚人士单方名下的房屋属于个人所有还是夫妻共同所有,因此,稳妥的办法就是要求卖方夫妻都到场,没有登记为房主的一方应签署知情同意的文件。

  在法律上,共有人对出卖的房屋有优先购买权。因此,遇到共同所有的房屋,买方应当要求所有共有人共同签署买卖合同,共有人放弃优先购买权。

 

  4、签订合同的人如果不是房主本人,是否有房主的授权委托书?

 

  一般情况,应该是卖方房主本人亲自签署买卖合同,如果房屋是多人共同所有,应该要求所有共有人到场签署合同。

  如果房主确实不能亲自到场签署合同,应当要求代理人出示授权委托书,授权委托书应当是经公证机构公证的授权委托书,买方应保留授权委托书的复印件。

 

   5、要实地查看房屋,了解房屋是否在出租,了解物业费用缴纳情况,了解房屋是否存在其他纠纷

 

  购买房屋无论是自住还是用于出租、投资,签订购房合同之前应实地查看房屋的具体情况,了解房屋实际情况不仅关系房屋的价格是否合理,还涉及到在万一有纠纷时买方是否属于善意第三人的判断。

  实地查看房屋,也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。如果房屋正在出租,承租人对出卖的房屋有优先购买权,卖方应征询承租人的意见,看承租人是否购买。在同等条件下,承租人有优先购买权。

  法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁,在房屋出售后,房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况,可能发生购买了房屋,但自己无法入住或使用的情况;更有甚者,个别不诚信的卖方已经收了承租人以后多年的租金,买方买了房屋,原来的租赁合同继续有效,新房主自己无法使用房屋,也多年收不到房租。

因此,如果遇到正在出租的房屋,买方最稳妥的办法是,要求卖方先解除与承租人的租赁合同,妥善解决租赁合同,再签订买卖合同。

   当然,在买卖合同中,也应当要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷,如有纠纷,卖方应承担一定的违约责任,确保买方利益不受损失。

   实地查看房屋,也要了解房屋的物业相关费用(水电气、物业管理、采暖、有线电视等)缴纳情况,在合同中对物业相关费用的接续时限作出明确约定。

 

  6、交易过程的步骤要约定明确,时间期限应该明确

 

   房屋买卖合同中对于交易的步骤、每一步的时限应该约定清楚、没有歧义。在一些纠纷中我们发现,当事人对于办理过户登记有时间约定,但是对于中间某些手续的提交或准备却没有约定,比如卖方房产资料、身份资料和授权委托书等等没有明确提及的时限,这些是不利于交易的顺利进行的。

  比如买方购房时涉及到贷款,这往往需要买卖双方配合、需要的周期也要长一些,签订合同时就要充分考虑这些因素后作出约定,留出回旋余地,从容办理相关手续。

要预想到实际操作中的各种问题,想周全了,把所有操作细节都写在合同中,对于违反了约定应该怎么办也明确地写下来。

 

  7、及时办理房屋过户登记手续,防止一房多卖

 

  签订房屋买卖合同后,应及时办理房屋过户登记手续。有些人认为,房子钥匙我拿到了,房子我也入住了,什么时候办理房屋过户手续无关紧要。

房屋与其他日常用品,比如电脑、手机、家具等不同,房屋属于不动产,所有权的转移是以登记为准,原则上房屋登记在谁名下才是谁的,而不是谁占有房屋谁就拥有房屋。

现实中出现过不少案例,不守诚信的卖方签订合同后,又与他人签订卖房合同,一房多卖。在法律上,签订合同在先,并不能确保一定得到房屋的所有权,只有先办理过户登记的才能获得房屋所有权。

 

  8、与房屋中介的合同应明确中介的责任

 

  购买二手房,大多少人会通过房屋中介机构看房、签约、办理过户手续等。在与中介打交道中也应当注意一些事项。

  明确中介的职责,在合同写清楚中介应该做哪些事情,比如查证房屋的产权情况、房屋有无查封或抵押、如实介绍房屋的质量、如实介绍交易流程、协助办理物业交接、办理所有权过户登记等等。

  支付中介费用要谨慎,不要一次性支付全部费用,可以分期支付,最后一期在房屋办理完过户手续后再支付。

  在与中介交往中,谨记:很多中介关心的是自己的佣金尽早拿到,有些中介往往会极力撮合当事人成交、而不考虑房屋是否真正适合当事人、不考虑房屋交易中有哪些风险。签约过程和履约过程都要冷静,保持独立判断。

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