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夫妻一方将共有房屋卖给第三人,效力如何认定?
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夫妻一方将共有房屋卖给第三人,效力如何认定? 2015-06-05 夫妻一方将共有房屋卖给第三人,效力如何认定?概要:《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:……(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。由此可见,夫妻一方非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,应当夫妻双方平等协商,取得一致意见。本案中,曹某处置房屋,没有证据显示其是因日常生活需要处置房屋,故应取得周某的同意。唐某长期与曹某共同居住在曹某家,对周某多年未回家的情况应该是清楚的,相应的其对曹某卖房未征得周某同意的情况也是清楚的,唐某也未举出证据证实周某同意曹某卖房,在此情况下,唐某就不符合法律规定的善意第三人的条件。实践中对于善意第三人的认定,往往通过价格是否严重低于市场行情来认定。因此,提示大家在买二手房时也要注意审核是否卖方夫妻双方协商一致,并且购房合同要对合同无效情形作出明确规定。--------------------------------------------------------------------------------周某与唐某确认合同无效纠纷上诉案 湖南省常德市中级人民法院  民事判决书(2015)常民二终字第7号  上诉人(原审原告)周某。 被上诉人(原审被告)唐某。 上诉人周某因与被上诉人唐某确认合同无效纠纷一案,不服湖南省常德市鼎城区人民法院(2013)常鼎民初字第2021号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人周某的委托代理人雷志明,被上诉人唐某的委托代理人黄功望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定,周某与曹某系夫妻。1980年,周某与曹某在常德市鼎城区港二口镇原农具厂内修建了四缝三间房屋一栋,后将西边的一间出卖,在东边加修了一间横屋。1984年4月2日,曹某向港二口人民公社管理委员会缴纳45元的土地征用费,并于同年为房屋所占土地办理了编号№00XXX8的《社员建房占地许可证》,申请用地姓名为“曹某”。周某、曹某及其女儿在该房内居住至1997年,后周某独自上常德市城区的女儿家居住。1997年10月,曹某雇请唐某为保姆,两人仍居住在该房内,直到2012年10月10日曹某去世。2006年12月,曹某邀请生前好友、邻居文斌凯、王建成到场见证,与唐某签订《房屋买卖协议》,将坐落在港二口镇原农具厂(现属港二口镇吴家坝居委会管辖)的三缝二间房屋及一间横屋以10800元的价格出卖给唐某;唐某于2007年1月2日向曹某支付购房款10800元,曹某于当日出具10800元收条一张。2008年4月7日,唐某向鼎城区国土资源局申请办理《国有土地使用权证》,此时曹某已卧病在床,鼎城区国土资源局所属港二口镇国土资源所工作人员到曹某与唐某居住处为唐某颁发了常鼎国用(2008)第2XX4号《国有土地使用权证》。2013年1月6日,周某向原审法院提起行政诉讼,要求撤销常鼎国用(2008)第2XX4号《国有土地使用证》,因常德市鼎城区国土资源局颁证行为程序违法,原审法院于2013年4月17日作出(2013)常鼎行初字第1-1号行政判决,撤销常鼎国用(2008)第2XX4号《国有土地使用权证》。原审判决另认定,周某于1997年独自上常德市城区女儿家居住后,自2000年开始再没有回港二口镇原农具厂的家。周某因常年未回家,自曹某去世前,周某一直不知道曹某卖房的事情。原审法院认为:周某认为唐某持有的《房屋买卖协议》和《收条》是不真实的,因此向原审法院提起诉讼,要求确认2006年12月唐某与曹某签订的《房屋买卖协议》和2007年1月2日曹某出具的10800元《收条》无效,故本案的争议焦点如下:一、2006年12月,唐某与曹某签订的《房屋买卖协议》和2007年1月2日曹某出具的10800元《收条》是否真实?2006年12月,曹某邀请生前好友、邻居文斌凯、王建成到场见证,与唐某签订《房屋买卖协议》,将坐落在港二口镇原农具厂的三缝二间房屋及一间横屋以10800元的价格出卖给唐某,唐某于2007年1月2日向曹某支付购房款10800元,曹某当日出具10800元的《收条》。由此可见,唐某与曹某签订《房屋买卖协议》、曹某收取唐某购房款10800元均是合同双方的真实行为,并不存在造假的情形,故对《房屋买卖协议》及《收条》的真实性应予认定。二、2006年12月,曹某与唐某签订的房屋买卖协议应如何认定其效力?《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:……(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。由此可见,夫妻一方非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,应当夫妻双方平等协商,取得一致意见。曹某处置房屋,没有证据显示其是因日常生活需要处置房屋,故应取得周某的同意。曹某与唐某从1997年开始共同居住在曹某位于港二口镇原农具厂内的房屋内,直至曹某2012年10月10日去世,周某自2000年开始再没有回家,按生活常理来判断,曹某卖房并未征得周某的同意。唐某长期与曹某共同居住在曹某家,对周某多年未回家的情况应该是清楚的,相应的其对曹某卖房未征得周某同意的情况也是清楚的,唐某也未举出证据证实周某同意曹某卖房,在此情况下,唐某就不符合法律规定的善意第三人的条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。曹某卖房未征得周某的同意,唐某也不符合善意第三人的条件,按照法律规定,曹某与唐某签订的《房屋买卖协议》应归于无效。原审法院对周某要求确认2006年12月唐某与曹某签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求予以支持。三、2007年1月2日,曹某出具的10800元《收条》应如何认定其效力?虽曹某与唐某签订的《房屋买卖协议》归于无效,但唐某因买房向曹某支付了购房款,曹某也出具了《收条》,故唐某所持的《收条》是客观真实的,并不因《房屋买卖协议》归于无效导致该《收条》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……曹某与唐某签订《房屋买卖协议》后,唐某取得了房屋,曹某、周某取得了购房款,在《房屋买卖协议》归于无效后,按照法律规定,双方应予以返还取得的财产,因周某、唐某在本案中均未对返还财产提出诉讼请求,双方可另行主张其权利。原审法院对周某要求确认2007年1月2日曹某出具的10800元《收条》无效的诉讼请求不予支持。原审法院据此判决:一、曹某与唐某2006年12月签订的《房屋买卖协议》无效;二、驳回周某的其他诉讼请求。本案案件受理费100元,由周某、唐某各负担50元。周某不服该判决,向本院提起上诉称,原审判决违背客观事实,否认常司鉴[2014]文鉴字第11号《关于曹某文字鉴定检验报告书》的检验结果,认定2007年1月2日曹某出具的10800元《收条》有效,驳回周某该项诉讼请求有失公平。请求撤销对唐某所持《收条》有效的判决,改判2007年1月2日曹某出具的《收条》无效。为支持上诉主张,周某向本院提交了如下证据材料:2012年10月27日,常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者雷志明对唐某的调查笔录及现场照片,拟证明唐某在一审开庭时未向法庭讲真话,《房屋买卖协议》和《收条》是假的。唐某答辩称,原审判决认定事实客观真实,周某的上诉理由虚假,请求驳回周某的上诉,依法维护唐某的合法权益。唐某对其答辩意见未向本院提交证据材料。经庭审质证,唐某对周某提交的证据材料的真实性、合法性没有异议,但对关联性有异议,认为与本案无关。本院经审查认为,该调查笔录的被调查人系本案的当事人唐某,其在一审时就本案相关事实已向法庭陈述,故本院对该调查笔录不予采信。本院经审理查明的事实除原审判决认定的事实外,还查明,周某提交的送检样本只有周某陈述系曹某于2000年9月13日的签名。2014年7月8日,常德市司法鉴定中心作出常司鉴[2014]文鉴字第11号《关于曹某文字鉴定检验报告书》的检验结果是:送检2007年1月2日收款人“曹某”收到唐某买房款10800元《收条》上的“曹某”签名字迹及2006年12月买方唐某与卖方曹某《房屋买卖协议》上的“曹某”签名字迹与送检曹某签名的清样验收单第三页上曹某签名字迹非同一人字迹。本院认为,本案的争议焦点是,常司鉴[2014]文鉴字第11号《关于曹某文字鉴定检验报告书》的检验结果,是否能作为认定2007年1月2日《收条》无效的有效证据?周某认为,常德市司法鉴定中心作出常司鉴[2014]文鉴字第11号《关于曹某文字鉴定检验报告书》后,唐某既未申请重新鉴定,也未提交推翻该鉴定结论的证据,原审法院却不采信该鉴定,而认定唐某持有的《收条》客观真实,该认定损害了周某的合法权益。本院认为,文字鉴定是一项专业性和技术性很强的工作,凭鉴定人员对字迹的直观感觉和特征的比对作出的结论,难以让人确信无疑。因此,常司鉴[2014]文鉴字第11号《关于曹某文字鉴定检验报告书》,不能作为认定2007年1月2日《收条》无效的有效证据。其理由是:1、送检清样上曹某的签名是2000年9月,此时曹某的年龄是70岁;检材上曹某的签名是2007年1月,此时曹某的年龄是77岁;从检材与清样签名的时间和书写人的年龄分析,前者的书写速度和力度当然要比后者的书写速度快、力度大,就此不能判断哪个材料上的签名是曹某书写,哪个材料上的签名不是曹某书写;2、唐某持《房屋买卖协议》和《收条》到国土管理部门办理《国有土地使用权证》,曹某因生病不能到场,国土管理部门经办人员亲临曹某与唐某住处颁发常鼎国用(2008)第2XX4号《国有土地使用权证》时,曹某对国土部门依据《房屋买卖协议》和《收条》,向唐某颁发《国有土地使用权证》没有提出异议,就此可以证明《房屋买卖协议》的签订和《收条》的出具系曹某所为;3、周某在常德市鼎城区人民法院审理的其与常德市鼎城区国土资源局、唐某国土行政颁证行为一案中,周某对唐某向常德市鼎城区人民法院提交的《房屋买卖协议》和《收条》均未提出异议,已被常德市鼎城区人民法院(2013)常鼎行初字第1-1号行政判决书予以确认,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条第一款第(五)项的规定,唐某无需举证证明;4、1997年,周某离开曹某到常德市城区女儿家居住后,曹某因生活需要雇请唐某作保姆,在其尽到保姆职责和义务后,曹某出于感激将房屋卖给唐某符合世俗和常理,故唐某持有的《收条》客观真实,其有效性应当受到法律保护。综上所述,周某的上诉主张没有证据证实,理由不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,采信证据和适用法律正确,应当予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费100元,由周某负担。本判决为终审判决。  审 判 长 侯克山  审 判 员 朱传和  审 判 员 许成东  二〇一五年二月十三日  书 记 员 王汝器

<中华人民共和国民事诉讼法>
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