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卖方严重违约导致房屋买卖合同解除的应向对方合理赔偿房屋差价损失
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作者:北京高院研究室  来源:  阅读:



原告徐某

  被告陈某

  被告我爱我家公司

  一、案情

  2007年5月8日,徐某、陈某及我爱我家公司签订《居间服务合同》,我爱我家公司为徐某、陈某就房屋买卖事宜提供居间服务。同日,徐某与陈某签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:徐某购买陈某所有的涉案房屋,房屋价款(陈某净得款)为625 000元;徐某支付购房定金20 000元;徐某为商业银行贷款客户,应在评估报告出具后三个工作日内,支付除徐某贷款申请额之外的剩余房款,徐某首付款应为除其贷款额度之外的其他购房款项总和,银行贷款部分的房款按银行规定支付;双方交易资金划转结算方式以双方签署的《居间服务合同》或补充协议约定为准;双方应在贷款机构签发的徐某贷款审批通过之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续;陈某反悔应当双倍返还徐某定金,徐某悔约定金不予返还,同时,双方如未按照约定履行义务的,导致合同履行迟延或者无法履行,违约方应当承担违约责任,赔偿给他方造成的损失。当天,徐某通过我爱我家公司向陈某支付购房定金20 000元。2007年5月21日,徐某委托房地产评估公司就房屋出具《房地产抵押评估报告》。2007年5月30日,我爱我家公司向中国银行股份有限公司北京阜成门支行发出《交易结算资金子账户开户通知》,载明徐某、陈某及我爱我家公司三方共同委托该行在我爱我家公司结算资金专用存款账户下为徐某开立子账户。2007年6月1日,徐某将115 000元房款存入上述子账户。此后,我爱我家公司出具“存量房交易结算资金托管凭证”,载明涉案房屋总价款625 000元,其中115 000元已存入专用账户,定金20 000元已直接支付给陈某,其余490 000元,中国银行已出具批贷证明。2007年7月3日,中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具《贷款通知单》载明,经该行调查与评估,决定受理徐某的借款申请,给予其所购二手房产总价78.4%的贷款额,共计 490 000元,贷款年限为20年,该行将在徐某办理完毕相关手续后履行放款义务。2007年7月25日,陈某与案外人就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,并办理完毕房屋过户手续。

  案件审理过程,徐某申请对房屋于2007年7月3日与现时价值的差价进行评估,经评估,评估公司确定房屋于2009年8月15日(评估时)的市场价值为1 048 000元,由于2007年7月3日至今已有两年的时间,两年期间的房地产价值波动较大,2007年成交案例难以查询,因此难以对房屋2007年7月3日的价值进行司法鉴定工作。

  徐某向一审法院起诉称:陈某将房屋出卖给案外人,严重违背诚实信用原则,构成违约,应承担相应赔偿责任。故诉至本院,要求陈某赔偿房屋差价损失415 100元(根据房屋现值与2007年5月18日评估报告书中房屋价值的差价计算所得);双倍返还徐某定金40 000元。陈某辩称:徐某违反合同约定,没有在评估报告出具后三个工作日及时交纳房款并向银行提交相关文件,导致银行贷款拖延近二个月,因此徐某违约在先。现我已将房屋过户给案外人,不同意徐某全部诉讼请求。对于陈某陈述的意见,徐某则称陈某委托我爱我家公司提供居间服务,我爱我家公司于2007年5月30日向中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具《交易结算资金子账户开户通知书》后,于2007年5月31日通知其交纳115 000元首付款,在未得到我爱我家公司通知前,其无法知晓首付款数额及应支付至哪个账户。经查明,我爱我家公司系陈某委托出售房屋的受托人。

  二、审理结果

  一审法院认为,徐某、陈某及我爱我家公司签订的《居间服务合同》、徐某与陈某签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。虽然徐某确实存在迟延支付首付款的行为,但其陈述的未在三日内支付首付款的理由符合常理。徐某于2007年6月1日将首付款存入专用账户,于2007年7月3日获得银行贷款,该迟延履行行为并未严重到致使合同目的无法实现,也不属于双方约定的解除合同情形。因此陈某在未与徐某解除合同的情况下直接将房屋另行出售并办理完毕房屋过户手续的行为构成严重违约,陈某应当就此对给徐某造成的损失承担赔偿责任。关于徐某主张的房屋差价损失,根据徐某与陈某订立的《北京市房屋买卖合同》及补充协议中约定的房屋价款、房屋2007年5月21日的《房地产抵押评估报告》及2009年9月15日的《报告书》,可以确定房屋确实存在差价损失。由于该损失系由于陈某违背诚实信用原则,将涉案房屋“一房两卖”所致,因此陈某应就该差价损失给予合理赔偿。就具体赔偿数额,考虑到徐某在履行合同中确实有迟延履行情况及合同其他具体履行情况、参考上述评估报告,酌情予以判处。关于双倍返还定金,根据徐某与陈某签订的《北京市房屋买卖合同》的约定,该定金性质为履约定金。在已经判令陈某赔偿损失的情况下,不再判令其承担双倍返还定金责任,仅判令其承担返还责任。据此,一审法院判决:一、被告陈某于本判决生效后七日内返还原告徐某定金二万元。二、被告陈某于本判决生效后七日内赔偿原告徐某损失十二万元。三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。一审判决后,徐某、陈某不服一审判决,向二审法院提起上诉。二审法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

  三、意见

  根据查明情况,陈某构成严重违约的事实能够成立。本案的焦点问题是房屋差价损失是否应当在赔偿范围之内。对此问题,主要有三种观点:第一种观点认为,买卖合同解除后,应恢复原状,房屋差价不应得到赔偿;第二种观点认为,虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿,但房屋差价并不属于损害赔偿的范围。第三种观点认为,房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿,因此,房屋差价应得到赔偿。笔者同意第三种观点,认为房屋差价应属于赔偿范围。现从以下三方面进行分析:

  (一)房屋买卖合同解除与损害赔偿请求并不冲突

  我国立法及学理历来认可合同解除可与损害赔偿并行不悖。我国《合同法》第97条规定,解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上,观点不一。有观点认为,合同解除后,合同已经溯及消灭,但是客观上确实存在损害赔偿问题。因此,在损害赔偿范围内对溯及效力加以限制,拟制合同尚未消灭;有观点认为,合同解除后,合同溯及消灭,进行的是信赖利益的损害赔偿,与合同解除并存的亦为信赖利益的赔偿;有观点认为,合同解除后,合同并不溯及消灭,由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失,可与合同解除并存;还有观点认为,合同权利可划分为基础性权利义务和救济性权利义务,合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务,并不影响救济性权利义务的继续有效,因此,合同解除后,当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济权利的规定请求损害赔偿。

  由此可见,在房屋买卖合同解除的情况下,合同当事人可以提出损害赔偿请求;但是由于房屋差价损失属于履行利益,而不属于信赖利益,其是否属于合同解除后的损害赔偿范围尚存在争议。

  (二)房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围

  对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益,我国合同法未作明确规定,理论及实务界对此意见并不一致。通行观点认为,合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态,而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此在当事人选择了合同解除的情况下,非违约方不应得到履行利益的赔偿。合同解除的赔偿范围仅包括以下几种:合同解除后,因恢复原状而发生的损害赔偿;管理维修标的物所生费用;非违约方因返还本身而支出的费用。但是亦有观点认为,合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿,履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。其认为,在合同解除前,合同已经依法成立,当事人一方违反合同的,就应根据法律的规定承担债务不履行的责任。这种责任客观存在。无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除情况下的“恢复原状”,是在原给付方面的归还,并没有涵盖履行利益,因而出于对解除权人的周全保护,还应当认为存在履行利益的赔偿(并不限于信赖利益的赔偿)。合同解除场合的损害赔偿,依然是因违约而发生的损害赔偿。

  应当看到,在房屋买卖合同案件中,在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时,买受人选择解除合同并非出于自愿,而是由于出卖人的过错不得不解除合同,解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如,在“一房两卖”的情况下,因房价大幅上涨,出卖人已将房屋另售他人并已合法过户,而未取得房屋的购房人已付房款数额不大,则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定,判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。

  在审判实践中,很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨原因,对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同,并采取多种方式获得额外利润,出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成,则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效,比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意,比如由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效,甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此情况下,如果将损害赔偿范围限定在信赖利益,则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下,此种赔偿对违约方十分有利。因此,对买受人进行履行利益的赔偿,才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。

  (三)房屋差价损失的确定及裁量因素

  在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下,买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求,如双方就此有约定或通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处。如双方无约定或不能协商达成一致,对于买受人的赔偿请求,人民法院应予以支持,但应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以酌情调整。

  对于房屋差价损失的确定,原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型;相邻幢同楼层及房型;相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定,也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点,则应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况,予以合理确定。

  本案中,考虑到陈某违背诚实信用原则,将涉案房屋“一房两卖”,已经构成严重违约,而房屋差价损失客观存在,因此,陈某应当就该差价损失给予合理赔偿。就具体赔偿数额问题,则具体参考评估报告、合同履行中双方情况、陈某一房两卖可能获利情况,徐某在履约时也存在瑕疵等情况,综合予以确定。

  综上,一、二审法院的判决是正确的。


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