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购房人已入住,但在入住验收单上的异议有效
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最高法公报案例:购房人已入住,但在入住验收单上的异议有效

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】
  对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》,却以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》,可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
  根据合同法第一百零七条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

  原告:黄颖。
  被告:北京美晟房地产开发有限公司。
  法定代表人:杨美玲,该公司总经理。
  原告黄颖因与被告北京美晟房地产开发有限公司(以下简称美晟房产公司)发生商品房预售合同纠纷,向北京市大兴区人民法院提起诉讼。
  原告诉称:原告通过签订合同,购买了被告预售的一套房屋。
|本文来自www.house64.com/上海房产律师网在办理入住手续时原告发现,该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户,给原告造成视觉和心理障碍,还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中,被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料,向原告明示窗外有这个钢梁,更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题,但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁,并负担本案诉讼费用。
  被告辩称:原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑,按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的,且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工,并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益,况且现在原告已入住,表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
  北京市大兴区人民法院经审理查明:
  2003年8月17日,原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》,约定:黄颖(买受人)购买美晟房产公司(出卖人)预售的美然·北美态度(又名“美利新世界”)E-7幢2单元502号商品房一套,建筑面积143.4平方米,总金额567 864元。2004年8月16日,美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》,现在黄颖已办理入住手续,并已交纳所购房屋价款。同月,黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。
  另查明,2003年6月30日,北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中,诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上,诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中,对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格,竣工图也经政府有关部门审核批准。
  上述事实,有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。
  北京市大兴区人民法院认为:
  原告黄颖与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规,应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图,只能反映整个小区外部的总体概况,不能反映建筑设施的各个细节。因此,预售房屋外墙及室内装修的标准,应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明,诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定,且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时,黄颖未提出异议,并实际办理了入住手续,现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权,造成视觉和心理障碍为由,诉请美晟房产公司拆除该钢梁,因无合同依据及损害后果,不予支持。
  据此,北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决:
  驳回原告黄颖的诉讼请求。
  诉讼费50元,由原告黄颖负担。
  黄颖不服一审判决,向北京市第一中级人民法院提起上诉称:1.本案是合同纠纷,双方都应当按合同约定行事,法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定,就不能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款;2.上诉人购买的是期房而非现房,故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同,这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前,被上诉人对有无钢梁是清楚的,却故意隐瞒了这一情节,已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求,是颠倒黑白;3.在入住前,被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时,上诉人是在没有任何选择余地的情况下,才在《业主入住验收单》上签字,但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议,不是事实。请求:1.撤销一审判决;2.判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。
  美晟房产公司同意一审判决。
  北京市第一中级人民法院经审理查明:
  上诉人黄颖所购房屋之楼号,已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢2单元502号,变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁,黄颖在一审中一再陈述,其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议,该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中,经法院要求,美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入住验收单》。
  经实地观察,诉争房屋窗外的钢梁,纯属该幢楼房外立面的装饰造型,对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间,对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡,从而影响窗内人的视觉感受。
  除此以外,二审确认一审查明的其他事实。
  二审中,上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为:为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光,美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。经质证,对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告,双方当事人均无异议。
  本案争议焦点为:1.对诉争房屋窗外的钢梁,黄颖入住时是否认可?2.钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约?美晟房产公司对此应否承担违约责任?
  北京市第一中级人民法院认为:
  房屋是价值昂贵的不动产,日常生活经验法则说明,对所购房屋显而易见的瑕疵,业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述,收房时对窗外有装饰钢梁一事,其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据,经法院要求,美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”据此,可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议,不符合事实,应当纠正。
  本案是商品房预售合同纠纷,双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受,上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任;美晟房产公司坚称,是从整个小区的美观与协调考虑,且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁,黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中,没有约定预售的房屋外有装饰钢梁;在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上,房屋模型外也没有装饰钢梁;而美晟房产公司交付给黄颖的房屋,窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定,依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属另一法律关系,不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋,注重的不是房屋外墙立面美观,而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下,黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理,不能为保全钢梁的装饰功能,而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米,既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行,又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响,此意见应予采纳。
  综上所述,一审判决认定事实不清,导致判决结果失当,应当纠正。据此,北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项规定,于2005年7月8日判决:
  一、撤销一审民事判决;
  二、本判决生效后10日内,被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。
  一、二审案件受理费各50元,由被上诉人美晟房产公司负担。
  本判决为终审判决。


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