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案例:租金上涨,不属情势变更
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案例:租金上涨,不属情势变更


要点:

原告在签订合同时已将20年租金一次性收取,其追求的是一种长期固定收益,应当承担应有的商业风险,而且又未在合同中约定租金随市场经济变化而浮动,在合同履行期间,被告投入大量资金装修经营饭店,原告对正在履行的合同其它条款均无异议,只诉请按照情势变更原则提高租金,不符合情势变更原则的实质要素。房屋市场租金上涨,具有可预见性,出租人在订立合同时应该预见,因此属于市场经济下的正常商业风险。

法律提示:签订长期合同,应当考虑在合同条款中约定随时间变化可调整价款;如果未约定价款可调整,在履行多年之后再提出变更价款就很难得到支持。

陕西省清涧县文工团房屋租赁合同纠纷案

陕西省榆林市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2011)榆中法民一终字第00028号

上诉人(原审原告)陕西省清涧县文工团。

被上诉人(原审被告)清涧县梨园饭店。

上诉人陕西省清涧县文工团(以下简称文工团)因房屋租赁合同纠纷一案,不服清涧县人民法院(2010)清民初字第372号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人陕西省清涧县文工团及委托代理人张XX、王X,被上诉人清涧县梨园饭店(以下简称梨园饭店)的负责人白XX及其委托代理人惠XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明以下事实:被告梨园饭店负责人白XX于1992年开始租赁原告文工团办公楼一楼房屋经营餐饮业,并注册登记商号为清涧县梨园饭店。1999年10月1日合同到期前,梨园饭店负责人白XX与文工团原负责人贺XX、高XX经协商续签了房屋租赁合同,主要内容为:租赁期限从2000年6月1日起延期20年;20年租赁费120000元在签订合同时一次性交清;租赁物为一楼九间房和排练室五大间以及空地一块等。违约责任约定原、被告双方应信守合同条款,任何一方不得违约,否则造成的一切经济损失由违约者承担。合同履行至今,原告文工团要求变更合同提高租金。

原审法院认为,原、被告于1999年10月1日所签订的房屋租赁合同是在公平自愿互利的基础上协商产生的,是签约双方真实意思表示,并未违反相关法律法规,且双方均按合同约定履行至今,故应认定为有效合同。原告在签订合同时已将20年租金一次性收取,其追求的是一种长期固定收益,应当承担应有的商业风险,而且又未在合同中约定租金随市场经济变化而浮动,在合同履行期间,被告负责人白XX投入大量资金装修经营饭店,原告对正在履行的合同其它条款均无异议,只诉请按照情势变更原则提高租金,因不符合情势变更原则的实质要素,其理由证据不足,于法无据,不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定判决:驳回原告清涧县文工团的诉讼请求。案件受理费6790元,由清涧县文工团负担。

宣判后,文工团不服该判决上诉称:一、原审判决对1999年10月1日签订的房屋租赁合同效力认定有误,本案争议合同因签订之时显失公平,属于可变更合同。以每年6000元的租金签订了租赁面积有所扩大的1999年租赁合同,且一次性约定租赁期限为20年,属于显失公平。一审诉讼时,上诉人提出显失公平和情势变更要求变更合同的诉请,并在庭审时对两项理由予以举证、阐述,但一审判决书完全忽略了上诉人显失公平请求变更的请求。二、本案租赁合同中约定的租金明显低于同地段逐年迅猛增长的市场租金价格,至2009年已经形成巨大差距,一审法院对证明此事实的第四组证据不予认定是错误的。三、上诉人诉请对合同中租金部分予以变更符合情势变更原则的实质要件,一审法院不予支持属于认定事实有误。请求二审法院撤销清涧县法院(2010)清民初字第372号民事判决,依法对双方所签房屋租赁合同的租金内容判决变更,判令被上诉人从2010年8月1日起租赁到期之日止每年按366000元向上诉人支付租金。本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人梨圆饭店辩称:一、上诉人出租给被上诉人的房屋不在县城主要街道,是在主街道小巷里,并非是一类商业地段。二、上诉人诉请提高租金价格是不信守合同的行为。被上诉人在1999年签订合同时一次性交了20年的租金12万元,是冒很大的商业风险在民间以2分利率贷款交的,且进行了长期经营的大量投资。在履行合同期间,遇到大礼堂、电影公司拆迁修建、非典关门停业等事件,给被上诉人造成了很大的经济损失。三、被上诉人租赁的房屋使用面积仅是239.03m2,饭店大门、楼道、院落是公用场所。四、上诉人的诉请不属情势变更范围,不存在显失公平。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

经审理查明:本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致,故本院对一审判决认定的事实均予以确认。

本院认为:本案争议的焦点为,一、文工团与梨园饭店在1999年签订房屋租赁合同时是否显失公平;二、在合同履行过程中,房屋租金上涨是否构成情势变更。关于1999年文工团与梨园饭店签订房屋租赁合同时是否显失公平的问题,经查,本案中双方当事人在1999年合同届满前,续签了《关于延期承包梨园饭店的合同》,该合同约定:租赁期限从2000年6月1日起延期20年;承包金额及付款方式为,二十年承包金额十二万元整在签订合同时一次性交清;租赁物为一楼九间房和排练室五大间均归乙方承包,同时,并同意将排练室原院内空地交乙方扩建使用。甲方用水由乙方供给,一楼卫生由乙方负责。合同中还载明:“为了摆脱困境,偿还所欠债务,根据上级以文补文的精神,结合本团实际,经甲乙双方协商,特达成以下承包合同条款”,可见该合同是在当事人双方自愿互利的基础上订立的,系双方真实意思表示。合同约定租金为每年6000元,在1999年的清涧县应该属于市场经济的正常范围,且在签订合同时已将20年租金一次性付清,当时的12万元并非一个小数目,梨园饭店一次性交清具有一定商业风险,而且还承担文工团每年的生活用水,文工团也是基于种种考虑才决定一次性收益的。综上,上诉人所持1999年所签合同在签订时显失公平的上诉理由不能成立。且文工团在合同履行十年后主张变更,根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条规定,可变更或者可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的,人民法院不予支持。故上诉人的该上诉理由依法不能成立。一审判决在论理部分未对签订合同时是否显失公平进行阐述,依法应予纠正。

关于在合同履行过程中,出现房屋租金上涨是否构成情势变更的问题,我国《合同法》未对情势变更原则作出规定,但最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之后最高人民法院对如何适用情势变更进行了严格的程序规定,要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用,如根据案件情况,需在个案中适用的,应由高级人民法院审核。本案中,清涧县区域经济的整体发展,居民收入增长,房屋市场租金价格上涨是不争的事实,结合本案具体情况,从现在看每年6000元的租金,的确低于同地段的市场价格,但房屋市场租金上涨,具有可预见性,出租人在订立合同时应该预见,因此属于市场经济下的正常商业风险,不具备情势变更的实质要件,不构成情势变更。综上,上诉人清涧县文工团所持双方签订合同时显失公平,在履行合同过程中,租赁价格上涨构成情势变更的上诉理由均不能成立,依法予以驳回;原判认定事实清楚,适用法律正确,依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6890元,由上诉人清涧县文工团负担。

本判决为终审判决。                 

                                    

                                   二0一一年三月二十一日


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