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多部委预警楼市风险 房产税征管新路径隐现
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行业动态21世纪经济报道[微博]纪睿坤2013-09-02 10:05

本报记者 纪睿坤 实习记者 李 洁 北京报道

高层已经开始预警“房价连涨”现象。

本报记者了解,自8月份开始,包括住建部在内的房地产主管部门,就开始汇总近期市场监测情况、相关材料以及对此应对措施,准备向国务院进行汇报。

根据国家统计局数据,进入2013年,全国70个大中城市的房价呈现连涨的趋势。

更值得一提的是,8月29日,国家发改委主任徐绍史在向全国人大常委会做报告时表示,房价反弹压力较大,是需要切实采取措施认真解决的问题之一。

针对房价连涨的情况,全国人大财经委副主任尹中卿在审议国务院关于今年计划执行报告和预算执行报告时提出,要挤压“房地产价格泡沫”,加强人大对政府债务的监管。

尹中卿给挤“泡沫”开的药方是出台房产税,实际上,国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟在向全国人大常委会作报告时,双双建议扩大房产税试点。

值得一提的是,徐绍史更是首次透露,房产税试点的时间表在今年下半年。

一位接近住建部的人士向本报记者透露,住建部收集的市场分析和应对措施的汇报材料中,亦包括房产税试点征收城市扩围。

实际上,各地已经在探索了解房产税试点方案,据本报记者了解,国家税务总局和国土部要求在全国范围内开展“以地控税”,以国土部门地理信息系统为依托,积极稳妥开展“以地控税”试点工作。

诸如广西、湖北等多地在推行“以地控税”试点时,也在探索促进与房产税实现一体化管理。

国家税务总局财产行为税司副司长周茵称,目前“以地控税”有效提高了城镇土地使用税的征管质量,应该推广应用到房产交易和保有环节,特别是结合下一步的不动产登记制度,准确、及时掌握不同位置的土地价格对房产保有环节的税收征管工作会有很大帮助。

多部委预警楼市风险

继国五条出台之后,房价连涨的势头并未扭转。

本报记者了解,高层已经注意到房价连涨的情况,并要求包括住建部在内的房地产主管部门,就开始汇总近期市场监测情况、相关材料以及对此应对措施,在国务院需要时,准备向国务院进行汇报。

“从上半年的市场来看,房地产市场异常火热,”一位接近住建部的人士表示,房地产市场已经出现分化,一二线重点城市的房价连涨,北京等一线城市更是领涨全国;与此同时,温州等多地的房价涨势疲乏。

实际上,楼市的火热,在财政部部长楼继伟做预算执行报告时,即可窥探一二。

前7月,国有土地使用权出让收入20151亿元,增长49.4%。

与此同时,上半年,营业税同比增长12.9%,契税1946亿元,同比增长39.8%;土地增值税1768亿元,同比增长28.1%。

楼继伟说,受用地供应量增加、房地产市场交易活跃、地价整体水平上涨,以及去年同期收入基数较低等影响,这主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加,带动相关地方税收增加。

一位北京房地产业内人士在瑞安建业天津武清威尼都项目推介会上表示值得一提的是,在没有行之有效的调控措施祭出的背景下,房价连涨的情况还将继续。

上述接近住建部的人士表示,住建部也一直密切关注楼市,按照目前的情况来看,后续房价尤其是一二线房价上涨压力很大。

徐绍史亦在报告中指出,房价反弹的压力很大,是需要切实采取措施认真解决的问题之一。

在上海良玉投资总经理郭玉良看来,高地价、地王频出,政策预期不明,影响购房者预期是下半年房价反弹压力的重要原因。

中指院的报告亦指出,7月份,“地王”纪录不断刷新,“面粉贵过面包”的现象屡见不鲜,北京朝阳区孙河乡西甸村地块、房山理工大学地块,丰台区夏家胡同地块、珠海市香洲区横琴十字门地块等多宗地块,楼面地价都已超过周边一二手房均价,未来,热点城市房价地价上涨压力较大。

另外,楼市的风险还表现在,借土地融资带来的地方债务平台风险上,国土部法律中心主任孙英辉表示。

孙英辉表示,从前5个月地方财政收支情况来看,扣除中央转移支付,部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资,积累财政金融风险,加大了房地产调控难度。

建房地产长效机制

除了要求各房产主管部门收集相关信息,一位不愿透露姓名的经济学家介绍,国务院也曾召开了一个座谈会。

上述经济学家表示,上半年,房地产一枝独秀,和宏观经济息息相关,“虽然房价连涨,不过,座谈会上,不少经济学家还是建议,不再出台新的房地产调控政策,一旦出台,房地产投资大幅下滑,整个宏观经济也将面临下行风险。”

国土部法律中心主任孙英辉介绍,上半年,房地产市场对国内生产总值(GDP)的贡献率在10%左右,拉动GDP增长近2个百分点。

国务院参事陈全生也向本报记者介绍,目前来看,宏观经济走势并不乐观,不管是进出口、贸易,还是制造业都呈现下行的趋势,如果下半年再调控房地产,全年GDP增速就很难确保7.5%。

不过,上述经济学家亦称,虽然不赞成在下半年推出房地产调控措施,不过,放任房价上涨的风险很大,当前的当务之急,就是建立房地产调控的长效机制,把房地产拉回健康发展的轨道上。

在审议中,全国人大常委会委员、财经委副主任尹中卿认为,房地产“泡沫”已经是不争的事实,政府既不要随便“鼓泡沫”,更不能轻易“戳泡沫”,而是要千方百计“挤泡沫”。

尹中卿也认为,政府必须尽快调整房地产调控思路,充分运用市场手段,着力健全房地产市场的长效机制。

莱安集团一位负责人在“为时代创造时代”西安国际中心环球发布盛典上表示,不管什么类型的房地产政策,对于房地产市场肯定是有影响的,但是对于刚需最活跃、投资性需求并不大的城市来说,影响还不会太大,比如西安。在上述人士看来,借着中西部开发战略,大中小城市的协调发展,西安等中西部地区将迎来新的发展机遇。

实际上,在房价连涨凸显的风险之后,高层也已经加快研究长效机制的步伐。

据中国房地产协会副会长朱中一表示,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案,并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息。具体方案或许在十八届三中全会时露出眉目。

不过,朱中一认为,房地产问题错综复杂,长效机制的建立也将是一个渐进的过程。

作为改革的前提,朱中一认为,首先必须做好房地产调控的三大基础性工作,即房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度等。

首次明确房产税试点时间表

据了解,在征求意见的“房地产调控长效机制”草稿中,仍然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。

在这样的背景下,行政化限购手段的退出,仍然需要两个前提:一是替代政策,二是合理的分步退出。

在朱中一看来,房产税可以作为一个替代政策,随着试点的扩大和征收范围的扩大,倒逼行政化调控退出。

另外,“短期来看,房产税对下调房价的效果并不大,”不过,朱中一说,房产税试点的扩大,可以稳定预期,也可以为后续大规模的推出积累经验。

值得一提的是,就在前两天,向全国人大常委会作报告时,国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟双双表态将“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

而据记者不完全统计,在过去的十个月当中,这已经是第八次提及扩大房产税改革试点了。

和此前不一样的是,徐绍史在报告中,首次明确了扩大房产税试点的时间表于“今年下半年”。

楼继伟也称,将继续深入财税体制改革方案,其中即包括房产税等重点税种改革。

上述接近住建部的人士表示,住建部收集的楼市信息、应对措施等汇报材料中,也包括房产税试点征收城市扩围。

上海易居研究院杨红旭表示,多部委明确表态,似乎传达了房产税试点将动真格的信号。

在其看来,房产税具体的推进节点会考虑到房价所处状态。2011年1月上海和重庆试点,当时房价涨幅偏大。今年年内,房价涨幅亦偏大,符合二批试点推出的房价温度环境。

中国人民大学财经金融学院袁野称,从宏观层面来看,推进房产税是深化分税制改革,培养地方主题税种和调节收入分配的重要手段。

上述接近住建部的人士亦表示,住建部已会同财政部、国家税务总局,正在紧张推进有关城市试点技术方案的审定工作。

在其看来,正在紧张推进的房产税试点范围工作,将在工作进度上与“长效机制”有效的配合与衔接。

虽然高层已明确释放房产税试点扩围的信号,但就房产税试点扩大的范围,方案等仍不清晰。

北京大岳咨询公司总经理金永祥介绍,长效机制草案中,也只对房地产税收体制做原则性的表述,并不包括具体的房产税试点扩围的内容。

此前,有报道称,杭州版本的房产税被住建部和财政部等部门完成会签上报国务院,但国务院最终未予批准。

据悉,杭州市房产税试点征收方案将针对增量征收房产税,通过划定免征面积的方式保护居民自住需求,同时,对居民首套住房实施免征政策,但在新购房屋计算免征面积时,计算存量住房面积,采用累进税率。

据上述知情人士介绍,除了杭州之外,还有几个城市上报了技术方案,房产税扩容的难度就卡在方案上,具体怎么征还不好说。

全面推行“以地控税”

虽然,试点“第三地”仍是悬念,但是各地已经在探讨房产税的征收方式,并做相关的技术准备,比如推进研发“以地控税系统”。

所谓的“以地控税”,是基于土地不可移动的特点,在定期获取国土部门宗地地籍信息的基础上,以国土部门地理信息系统为依托,通过将国土部门宗地信息与税人数据库税人进行关联比对,查找漏征漏管或申报面积不实的应税土地,从而全面准确及时地掌握城镇土地使用税信息,实现税源的精细化、动态化、可视化和无缝化管理。

本报记者自青海省地税局的一位人士获悉,国家税务总局已经发文要求在全国范围内开展城镇土地使用税“以地控税”。

据本报记者不完全统计,山东、海南、青海、江苏等多个省份都已经开始试点以地控税,并开发研究加速以地控税管理系统研发。

“城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计征依据。以往税务部门不掌握土地面积,由纳税人自己申报。纳税人存在漏报、少报甚至不报的可能,”上述青海省地税局的人士介绍,有了土地税源监管信息系统,税务人员就掌握了每一块地的底细。

上述人士进一步表示,在电子地图上点击任一地块,其地块边界、土地等级、应税面积、应税数额、权利人、使用人等属性一目了然;纳税人网上报税时,系统会自发与数据库比对,少报会在后台自动报警。因为地块边界明晰,哪个地块漏征漏管了,也可在电子地图上轻松识别。

值得一提的是,“以地控税”系统以后,亦可以结合房产税的征收,中国税务学会理事胡怡健表示,税源管理系统的建立,随着引入信息的不同可应用于多种税收管理,城镇土地使用税征管,是将宗地面积等基本信息引入到税源管理系统,未来将房地产交易价、租金价格等信息输入系统,便可以应用于房产税征管。关键是各部门信息的共享且能构成信息互补。

实际上,在试点“以地控税”时,包括广西、山东、湖北等地已经开始探索结合房产税征管。

山东青岛市政府亦通过媒体表示,探索将房产税纳入“以地控税”范围,通过在电子地籍图上叠加应税房产信息,实现对房产和土地税源的一体化、覆盖式管理。目前这项试点已经在青岛四方区先行启动。

湖北省地税局税政三处处长张雪松介绍,目前湖北有三市在做“以地控税”试点,在改进土地税收征管方面作用明显,下一步将总结经验,在全省推广,并逐步拓展到房产税、契税、耕地占用税、土地增值税等一系列跟土地相关的税种。

广西也发文称,要逐步探索将房产税纳入“以地控税”范围,实现对房产和土地税源的一体化、覆盖式管理。

而上述技术方向亦得到国家税务总局的认可,日前,国家税务总局财产行为税司副司长周茵、国土资源部地籍司副司长冯文利一行七人到徐州就“以地控税、以税节地”情况开展工作调研。

调研中,周茵说,与国土部门信息共享是深入开展“以地控税”工作的基础,根据国务院提出的不动产登记制度,国土和地税部门要在现有的合作基础上共同研究和推进。

周茵亦称,目前“以地控税”有效提高了城镇土地使用税的征管质量,应该推广应用到房产交易和保有环节,特别是结合下一步的不动产登记制度,准确、及时掌握不同位置的土地价格对房产保有环节的税收征管工作会有很大帮助。

除了建立“以地控税”系统,各地也已经开始试运行存量房评估系统。

金永祥表示,未来房产税扩大到存量房是一个趋势,但是从目前来看,除了登记权属不清之外,也存在技术难度,如果要把存量房纳入,会涉及评估价的问题。

据介绍,存量房价格评估系统是根据存量房所在地段、房屋类型、房屋面积等指标,由系统自动生成存量房的计税价格。

一位从事过存量房价格评估系统的工程师在“2013年全球SDN与开放网络高峰会议”上向本报记者介绍,这一系统包括数据

存量房系统运行

采集、房产估价、查询统计和数据维护4个模块,能够采集交易房产的所在小区、楼层、面积、产权人等各项信息,评估所交易房产的价格。该系统还具备查询、统计功能,能够提供按时间段、按行政区域、按管理单位、按管理人员等分类查询和统计结果。

安徽六安地税局的一位负责人表示,存量房评估系统启用后,最直观的变化是依据评估值核定计税价格,就是依据系统评估的价格征税,不再依据政府指导价格征税。

之前,政府指导价格仅考虑地段因素,易造成计税价格“一刀切”的现象。评估系统启用后,将按选定区域内所适用的评估模型确定每栋住宅的基准价格,再根据单套住宅的基本情况,运用地段、楼层、电梯设施、建成年代等因素进行修正,算出每套住宅的计税基准价格,“也就是说,今后将是一房一个价格。”

在上述安徽六安地税局人士看来,存量房评估系统的一个非常重要的工作就在于采集存量房数据,未来也将是房产税扩围至存量房一个非常重要的手段。

据悉、广州、杭州、深圳、南京等省会城市已基本完成居民存量房统计,并已经基本建立了存量房数据系统。

袁野认为,从技术层面来看,目前基本不存在障碍,部分城市在数据积累、批量评估技术以及机构设置方面已经具备了开征房地产税的条件等。

财政部财政科学研究所副所长王朝才表示,确实在技术层面上来说已经不存在问题,主要还是看地方政府的积极性。地方政府应该是考虑到房产税一旦实行,会对当地楼市产生很大的影响,因此有所顾忌。

另外,王朝才表示,也需要考虑到整个宏观经济形势,择机推出。

(21世纪经济报道)

 

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