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房屋买卖纠纷(房价上涨一倍多,卖方违约)
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作者:王志钢律师  来源:团队律师  阅读:

房产律师成功案例:房屋买卖纠纷(房价上涨一倍多,卖方违约)

委托人:潘某某(一审本诉原告,反诉被告,二审被上诉人,执行申请人)

对方当事人:陶某某(一审本诉被告,反诉原告,二审上诉人,执行被申请人)

审理法院:北京海淀法院一审,判决书文号(2010)海民初字第11953号;北京一中院二审,判决书文号(2010)一中民终字第19530号。

执行法院:北京海淀法院

案件结果:一审胜诉,二审维持,于2011年5月全部执行完毕。

承    办:房产律师团队

主    办:王志钢律师

一、基本案情

原被告双方于2009年7月25日通过北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家公司”)签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。约定原告购买登记在被告名下房屋一套,签订合同时支付定金五万元。合同签订当天原告已向被告支付定金五万元整。双方同时还约定:原告以商业贷款方式购买此房,双方均认可链家公司的商业贷款流程,首付款采用资金托管形式支付,双方需积极配合办理此房屋贷款、面签、过户等相关事宜,并提供办理上述流程所需的有效证件。被告应在2010年5月31前交房。

2010年3月23日,原告与链家公司取得联系,要求链家公司通知被告协助原告办理首付款的托管手续、贷款手续、过户手续。被告接到链家公司的通知后却编造理由,拖延履行。此后,原告又三次到链家公司要求通知被告履行合同,但被告房价已大幅上涨,同时明确表示不愿意继续履行合同,哪怕承担违约责任,除非原告对上涨的房价也承担一半。

二、团队律师合议意见

委托人反映,对方当事人主张愿意赔偿损失,也不愿意继续履行合同。动机是因为合同约定赔偿损失为房价的20%,而当时房价已大幅上涨,违约不履行可获得较大利益。

团队律师认为,合同中并未约定一方按照房屋总价的20%赔偿另一方损失就可以解除合同,依法成立的合同对双方均由约束力。认为原告如要求继续履行,可获得法院支持。主办律师多次与被告联系,希望被告能履行合同,同时劝说原告适当支付一部分补偿款。但被告均明确拒绝。主办律师遂代理原告依法起诉,诉请:

1、判令被告继续履行合同,协助原告办理首付款托管手续、银行贷款手续;

2、判令被告继续履行合同,协助原告办理过户手续;

3、判令被告交付房屋并赔偿损失;

4、诉讼费用由桓娉械!?/span>

三、一审情况

原告起诉后,被告提出反诉,要求解除双方的买卖合同。理由是:被告多次向原告催要首付款,原告拒不支付,构成根本违约。但在一审中,被告未就此提供证据证明。一审法院经审理认为,当事人行使权利、履行义务应当遵行诚实信用原则。双方所签合同是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此合法有效,对双方具有约束力。被告反诉曾多次要求原告支付首付款,但未提供证据,本院不予采信,其要求解除双方签订的买卖合同无实事及法律依据,本院不予支持。原告诉请被告协助办理有关手续,于法有据,本院予以支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条的规定,判决如下:一、双方签订的房屋买卖合同继续履行;二、被告协助原告办理首付款托管手续、银行贷款手续;三、被告于判决生效后三十日内将房屋过户至原告名下;四、被告于判决生效后三十日内按照每日一百元的标准赔偿原告损失,自2010年6月1日起至实际交房之日止;五、驳回被告反诉请求。

四、二审情况

一审判决后,被告不服,提起上诉。要求撤销一审判决,改判驳回原告诉讼请求。理由是:1、合同没有实际履行;2、根据合同中关于一方违约须赔偿对方总房价的20%的规定,被告可以解除合同;3、合同不完善,所以应该解除。二审法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除。被告称合同并未实际履行就可能解除,无法律依据。

双方合同约定“如甲方违约不卖此房屋,将按照房屋实际成交金额的20%赔偿乙方违约金”,是对违约责任的约定,并非约定了被告

单方面任意解除合同的权利。

当事人一方迟延履行债务,经催告后在合理期限内未履行或因迟延造成合同目的不能实现,对方可以解除合同。本案因双方并未约定具体付款期限,原告在交房期限届满前即起诉要求向北告支付房款并办理过户,因此原告并未迟延履行,被告无权解除合同。

因被告的调取证据申请已超过举证期限,被告未能说明网签协议具体要证明的事项与上诉请求的关联性,且其应当有能力自行提举该证据,本院对该调查申请不予准许。

当事人一方不履行非金钱债务的,对方可以要求履行。能够继续履行的,应当继续履行。原审法院判决双方继续履行合同,符合法律规定,本院予以确认。

综上判决如下:驳回上诉,维持原判。

五、执行情况

判决生效后,被告并未按照判决履行,原告遂依法申请强制执行。2011年5月份,主办律师已代理执行完毕。

 

 

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