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河南花园公司与鑫苑公司土地使用权转让合同纠纷案
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作者:王志钢律师编辑整理  来源:  阅读:

经典案例【4】

河南花园公司与鑫苑公司土地使用权转让合同纠纷案

(一)、案件当事人

上诉人(原审被告):河南花园置业有限公司(下文简称花园公司)
  被上诉人(原审原告):河南鑫苑置业有限公司(下文简称鑫苑公司)
  (二)、审理法院

河南省高级人民法院一审,最高人民法院二审。

(三)、案件基本事实
  2004年9月16日,花园公司作为甲方和鑫苑公司作为乙方签订了《出让土地使用权转让协议书》(以下简称协议书)。协议书第2条“甲方的声明和承诺”约定:“……(1)对本协议书约定转让的国有土地使用权以及在建项目享有合法的使用权和处分权。该等权益在转让时未受到政府机关、司法机关、检察机关以及任何第三人查封、冻结或者限制转让的行为影响……(4)将严格按照本协议书约定履行其向乙方转让土地使用权、在建工程,实施地面附属物拆迁安置、土地管理权移交占有以及提供与本协议书履行有关的法律文件……(5)保证取得市政府同意本协议土地使用权转让的批复文件,对无法取得该等同意批复导致协议无法履行承担违约责任(附件六、同意花园公司协议转让土地使用权的批复)……”第3条“乙方的声明和承诺”约定:“(1)将严格履行本协议书约定的义务,并按照协议书约定承担按时、足额支付转让土地使用权和在建项目的价款。(2)在签署本协议时已经获得充分授权,本协议书业经签订即可构成合法、可供执行的、对其有约束力的合同文件。(3)基于本协议书约定的权利义务承担协助义务,配合甲方办理国有土地使用权和在建项目的手续。”第5条“转让土地使用权的基本情况”约定:“……甲方同意转让给乙方的国有土地使用权属于甲方所有,该国有出让土地使用权位于郑州市陇海中路以南,庆丰路以西,永安街以北,面积约为63,328.1平方米,国有土地使用权证编号为:郑国用(2004)字第0933号。具体转让范围见该土地使用证附件郑土测字(2004)第195号宗地图。该转让土地使用权转让前使用性质属于工业。甲方已将该土地中部分(或者全部)面积抵押给广东发展银行郑州分行未来大道支行(以下简称抵押银行),抵押银行持有抵押他项权利证书,该土地抵押他项权利证书编号为:郑他项(2003)字第0085号,抵押担保债权大写为人民币伍千万元。”第6条“在建项目的基本情况”约定:“……(2)甲方将在建项目发包给中铁五局集团建筑工程有限责任公司(称施工单位)开展施工,甲方与施工单位签订有建设工程施工合同,甲方为建设工程施工合同共支付工程款及其他应付款约700万元。全部在建项目总承包价款为人民币23,411,882元……”第7条“转让土地使用权和在建项目的计价方式”约定:“(1)全部转让国有出让(混合住宅)土地使用权价款:95亩×161万元即15,295万元……(2)甲方要求乙方因物业租赁合同签订并实际完全履行而补偿甲方的可得利益1600万元……以上两项付款(包括全部国有土地使用权和在建项目的可得利益)共计16,895万元……”第8条“土地使用权和在建项目变更登记的办理”约定:“(1)本协议签订后,甲方应当立即开展办理出让以及变更用地性质工作,甲方在自己名下办理变更用地性质的工作。本项工作应当在2004年10月31日之前完成(前提是乙方将出让金5400万元在2004年10月20日付出)。甲方完成该项工作后将变更登记以后的国有出让土地使用权证书复制,提交一份与原件核对无误的复印件给乙方。(2)……乙方按照约定将5400万元支付后,甲方保证在2004年11月25日之前取得市政府同意转让的批示,使转让土地完全具备转让过户条件。在国有土地使用权转让变更登记在乙方之前,甲方必须解除所有土地他项权利抵押和在建项目抵押……甲方保证在2004年12月5日之前将转让土地使用权变更登记在乙方名下,乙方给予协助。”第9条“土地占有权移交”约定:“……甲方必须做好转让土地使用权范围内原来土地使用权单位职工安置问题和商户清理工作,保证乙方可以按照约定时间管理、占有转让土地使用权。该项工作必须在2004年12月15日之前完成……”第11条“价款支付方式和付款条件”约定:“(一)本协议签订生效后,乙方以银行转账支票方式支付甲方首笔付款1000万元人民币。(二)协议签订生效后,甲方取得南京悦家超市有限公司继续履行物业租赁合同口头承诺时,乙方以银行转账支票方式支付给甲方人民币1000万元。(三)本协议签订生效后10个日历天内,乙方以银行转账支票方式支付给甲方人民币4000万元。(四)甲方提供南京悦家超市有限公司继续履行物业租赁合同书面承诺时,乙方以银行转账支票方式支付给甲方人民币1000万元。乙方有权监督甲方使用。该笔付款完成后,甲方保证在60个日历天内拆除六号楼。(五)甲方在办理转让土地出让手续,需要交纳出让金时,甲方应通知乙方。乙方接到通知后按照出让合同规定支付出让金5400万元。出让金支付后,甲方负责协调政府有关部门,按照政府给予甲方的优惠政策,保证在出让金到账后15个日历天内退回不少于3600万元……”第13条“违约责任”约定:“甲方的违约行为和应当承担的违约责任:(一)本协议签订生效后,甲方无故不履行协议,应当承担协议违约责任,乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的,甲方承担本协议书约定总转让价款(16,895万元)10%的违约金并赔偿乙方的全部损失……(四)甲方不能(包括政府不同意本宗土地转让的原因)按照本协议书约定办理土地变更登记手续(仅包括向乙方转让土地使用权的变更登记手续),应当按照逾期办理的期间,以协议约定转让总价款(16.895万元)为基数,承担每日万分之三的违约金。逾期超过60个日历天。乙方有权决定解除。乙方决定解除本协议的,甲方应当承担本协议总价款(16,895万元)10%的违约金。乙方要求继续履行协议的,甲方应当继续履行协议义务但不免除甲方的违约责任。(五)甲方未能按照本协议约定,向乙方移交转让土地和在建工程管理权、占有权的,应当按照逾期移交的期间,以协议约定转让总价款(16,895万元)为基数,承担每日万分之三的违约金。逾期超过60个日历天,甲方应当承担本协议约定总价款(16,895万元)10%的违约金。乙方要求继续履行协议的,甲方应当继续履行协议义务但不能免除甲方的违约责任。(六)甲方应当保证六号楼的拆迁安置工作不会影响到在建项目向南京悦家超市有限公司的移交工作。否则,甲方承担因此发生的经济赔偿责任,该等损失包括南京悦家超市有限公司的违约索赔和乙方的利益损失。乙方的违约行为和应当承担的违约责任:(一)本协议签订后,乙方无故不履行本协议,甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的,乙方承担协议约定总价款(16,895万元)10%的违约金并赔偿全部损失……(三)乙方未按照本协议约定的时间支付各阶段土地转让款的,应当承担逾期付款部分的滞纳金。滞纳金按照日万分之三计算;逾期付款超过60个日历天的,滞纳金增加一倍……第14条“不可抗力”约定:“……本协议关于不可抗力条款的约定包括本协议签订后双方无法预知、无法控制新出台的政府土地出让、转让政策因素。”协议书还约定有关协议的补充约定或者协议、通知及九个附件属于协议书的组成部分。
  2004年9月29日,花园公司、鑫苑公司和中铁五局集团建筑工程有限责任公司就家乐福超市项目的建设施工合同转让事宜签订了协议。2004年9月30日,花园公司、鑫苑公司和南京悦家超市有限公司签订三方协议,花园公司将其与南京悦家超市有限公司之间的合同权利义务转移给了鑫苑公司。
  协议书所涉及的土地,是花园公司通过兼并原郑州市酒精厂取得的。花园公司于2004年8月12日通过出让方式取得的国有土地使用证,性质是工业。花园公司又于2004年9月3日与河南省郑州市国土资源局签订郑国土资利合(2004)第099号国有土地使用权出让合同,出让的土地用途是混合住宅用地,但没有领取新的土地使用证。
  花园公司和鑫苑公司签订协议书后,鑫苑公司于2004年9月16日向花园公司付款1000万元,2004年9月22日付款1000万元,2004年10月15日付款4000万元,2004年10月27日付款360万元,2004年11月2日付款292万元,共付土地款计6652万元。鑫苑公司随后就家乐福超市项目工程向中铁五局集团建筑工程有限责任公司支付工程款并进行了其他投资。
  协议书履行过程中,花园公司就鑫苑公司没有付完1000万元拆迁款问题,于2004年10月10日致函鑫苑公司。其内容如下:“……关于贵公司提到的1000万元监管措施问题,我公司尚不清楚贵公司实施监督的细则、方式。我公司希望贵公司能够派人与我方一起商洽相关的监管措施,使双方就此问题达成一致,从而保证合同的顺利履行……”
  2005年3月21日,花园公司向鑫苑公司发出通知函,提出在协议书及其补充协议履行过程中,由于职工阻止以及政府土地政策变更等多方面的客观原因,导致该协议事实上已经无法履行,要求解除双方的协议,就家乐福项目及占用土地的转让重新签订协议,其余土地不再转让。2005年3月23日,鑫苑公司对花园公司发出复函,不同意解除协议,要求继续履行协议书及其补充协议。经河南省郑州市人民政府多次协调,双方未达成一致意见,形成纠纷。为此,鑫苑公司向一审法院提起诉讼。
  (四)、一审诉辩情况
  鑫苑公司起诉称,2004年9月16日,鑫苑公司与花同公司签订了协议书。协议书约定花园公司向鑫苑公司转让位于河南省郑州市陇海中路以南、庆丰街以西、永安街以北的63,328.1平方米土地使用权以及该土地上的在建项目(家乐福超市),总转让价款16,895万元。花园公司保证按照约定完成土地使用权转让审批、登记手续,土地上建筑物、附属物拆迁,市场清理以及在建项目转让手续并将土地占有权移交鑫苑公司。协议书签订后,鑫苑公司按照约定支付给花园公司6652万元,同时支付在建工程款575余万元。但花园公司不按协议书的约定履行义务,并于2005年3月21日致函鑫苑公司,提出变更履行意见,即:“2004年9月16日以及以后签订的协议予以解除,双方就善后事宜进行协商;花园公司同意将家乐福项目及其占用的土地转让给鑫苑公司并提出重新签订协议,其余土地不再转让。”至此花园公司公开其悔约的态度,已经无法按照协议书约定的时间在2004年12月5日之前完成土地使用权变更登记并向鑫苑公司移交土地使用权。其行为已构成严重违约。请求判令:(1)花园公司按照2004年9月16日签订的协议书的约定,承担向鑫苑公司履行转让土地的义务;(2)花园公司承担违约金1689.5万元(即协议总价款16,895万元的10%);(3)花园公司承担工程实际损失7,060,501.80元(截止到2005年6月20日);(4)花园公司承担本案全部诉讼费用、申请费用。
  花园公司答辩称,(1)2004年9月16日花园公司和鑫苑公司签订的协议书因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)的强制性规定,属无效协议。理由是:花园公司没有全额支付土地出让金,未取得新的土地使用权证,土地使用权属处于不确定的状态。协议书约定转让的土地,花园公司的实际投资额尚未达到《城市房地产管理法》所规定的投资总额25%以上的转让条件。故该协议书转让的条件不符合《城市房地产管理法》38条的规定。而且,协议书中有的条款涉及政府审批权限以及抵押权人及原郑州市酒精厂职工的权益,应是无效的条款。(2)花园公司积极和鑫苑公司共同向政府提交要求履行合同的请示报告,但因政府原因,未能实施。2004年3月21日,花园公司是依据政府的政策向鑫苑公司发出的通知函。鑫苑公司以此为由诉称花园公司违约无事实依据。协议书无法履行是政府土地政策变化引起的,原郑州市酒精厂工人的闹事导致工程无法实施。依据协议书第14条第2款“本协议关于不可抗力条款的约定包括本协议签订后双方无法预知、无法控制所出台的政府土地出让、转让政策因素”的约定,应认定为免责事项。(3)鑫苑公司在付款时间上也存在严重违约。鑫苑公司第三次付款,迟延20天。随后按协议书应支付1000万元,只支付了652万元,构成违约。(4)鑫苑公司要求支付违约金和赔偿损失没有事实和法律依据,不能成立。因为协议书是无效的,鑫苑公司不能要求支付违约金,且协议书中没有对违约金约定的条款。利息损失和违约金是重复的,不能支持。工程损失因涉及第三人,属另外一个法律关系,且该损失是由于职工侵权引起,损失数额尚未确定,本案中不能支持。综上,鑫苑公司的诉讼请求没有事实和法律依据,请求依法驳回。
  一审法院另查明,对于花园公司和鑫苑公司签订协议书转让土地使用权的行为,2004年3月17日河南省郑州市人民政府向郑州市财政局、规划局、国土局发文。内容如下:“……(1)按现行政策,花园置业应向市财政交纳由土地用途变化所产生的出让金,具体数额由市国土局负责测算;(2)为支持该项目建设,由市财政局向花园置业拨付已收的土地出让金,市财政局留2153.6464万元作为实际收入;(3)由市财政局按2153.6464万元对应63,333.3平方米测算出每平方米的土地出让金,然后对家乐福所实际占用的20,400平方米所对应的土地出让金,按郑发(2003)20号文件精神给予50%的返还……”
  2004年7月1日,河南省郑州市国土资源局形成郑国土资会纪(2004)18号会议纪要。内容如下:“……同意将位于陇海路南、庆丰街西,面积为63,328.1平方米郑州花园置业有限公司出让工业用地,依据2004年3月17日市政府文件精神(同意在该地块上开设家乐福大卖场,花园置业有限公司交纳由土地用途变化发生的出让金),用途变更为混合住宅用地,补交土地出让金,出让金按住宅和工业地价的差额计收,共5450.41万元……”
  2004年9月30日,河南省郑州市人民政府作出郑政土(2004)345号土地管理文件《郑州市人民政府关于花园公司申请土地用途变更的批复》。内容如下:“河南花园置业有限责任公司:……同意河南花园置业有限责任公司依据规划部门批准的用途办理土地用途变更手续,用途调整为混合住宅,年期70年,有关用地事项均按与市国土资源局签订的郑国土资利合(2004)099号出让合同执行。并注销郑国用(2004)0933号国有土地使用证。望你公司接此批复后,抓紧完善用地手续,领取国有土地使用证。”
  2005年1月11日,中共郑州市委、市人民政府第五工作组召开关于解决原郑州市酒精厂有关问题的会议,形成会议纪要。部分内容如下:“一、关于土地问题:1.花园集团现只转让家乐福项目及与该项目配套工程所涉及的土地给鑫苑公司(30亩地左右),另外约65亩土地不转让……三、关于项目建设问题:春节后,工作组和花园集团重点工作放在6号楼的拆迁安置,待土地过户和拆迁工作完成后,家乐福项目建设继续开工……”
  (五)、一审认定与判决
  根据上述确认的事实,河南省高级人民法院就本案争议的焦点问题,认定如下:
  1.关于2004年9月16日花园公司和鑫苑公司签订的协议书是否有效的问题。花园公司和鑫苑公司签订的协议书是平等民事主体之间签订的民事合同,根据《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第55条和《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)的有关规定,民事合同的生效应当具备三个条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律和行政法规的强制性规定,或者损害国家利益、社会公共利益。因此,对该协议书,只要当事人之间就土地使用权转让达成一致意思表示,符合《民法通则》《合同法》所规定的合同有效的条件,协议书即成立生效。本案花园公司和鑫苑公司签订的协议书是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,没有损害国家、社会公共利益或他人的利益,该协议书为有效的协议。《城市房地产管理法》37条和第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。至于转让是否取得土地使用权证书、转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》38条规定的条件,能否完成土地使用权转让的事实行为,属于协议书能否完全履行的问题,并不直接影响协议书的效力。况且本案中,花园公司在签订协议书之前已经取得所转让土地的国有土地使用权证,对因签订协议书需要对土地用途进行变更亦经过了政府的批准同意,并和河南省郑州市国土资源局签订了新的国有土地使用权出让合同。双方在协议书中对因土地用途变更需补交的土地出让金的交纳义务人亦进行了明确的约定。因此,花园公司认为其没有取得协议书约定用途为“混合住宅”用地的土地使用权证,约定转让的土地未完成开发投资总额的25%以上,并以此为由主张协议书违反了《城市房地产管理法》37条和第38条的规定而无效的理由不成立,对该项主张一审法院不予支持。至于协议书中有条款约定花园公司有保证取得河南省郑州市人民政府同意土地使用权转让批复文件的义务,以及解除抵押、处理好原来土地使用权单位职工安置问题和商户清理工作等义务,这些条款的约定是花园公司对转让标的物的瑕疵担保责任的约定,是双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,没有损害国家、社会公共利益或他人的利益,亦属合法有效条款。花园公司认为上述约定为无效条款的理由亦没有法律依据,一审法院不予支持。
  2.关于双方是否存在违约行为,鑫苑公司请求的违约金应否支持的问题。一审法院认为,协议书是合法有效的协议,双方均应该按照约定履行自己的义务。协议书第8条约定了花园公司要在2004年12月5日之前将转让土地使用权变更登记在鑫苑公司名下,但花园公司没有履行该义务,却在2005年2月21日向鑫苑公司发出通知函,要求解除双方的协议,花园公司的行为已构成违约。从协议书第8条、第9条的约定看,双方对原来土地使用权单位的职工安置问题及政府审批问题已经作了充分的预见和考虑,并约定花园公司负有做好转让土地使用权范围内原来土地使用权单位职工安置问题和商户清理工作以及取得河南省郑州市人民政府同意转让的批示的义务。因此,花园公司不履行合同的行为并不是由于协议书第14条约定的“双方无法预见、无法控制新出台的政府土地出让、转让政策因素”的不可抗力事由所致。花园公司称其是按照政府的政策向鑫苑公司提出解除合同,协议书无法履行是由于职工闹事导致政府政策发生变化所致,属于协议书约定的免责事由的理由不能成立。
  关于鑫苑公司是否存在违约行为的问题。花园公司称按照协议书第11条第3、4项的约定,鑫苑公司应在协议书生效后10日内支付4000万元,鑫苑公司迟延了20天;对拆迁款1000万元的支付也只付了652万元,尚欠348万元,构成违约。鑫苑公司对此事实均认可,但认为迟延付款是由于花园公司迟迟不移交在建工程手续所致,而停止支付其余的348万元也是由于双方对拆迁款预算的标准、数额以及资金监管措施有异议,双方处于协商过程中造成的。一审法院认为,按照协议书第6条第6项的约定,双方应在协议书生效后10日内办理在建项目移交管理手续,花园公司要向鑫苑公司移交工程技术资料。但花园公司没有提供其按约定移交手续的证据。因此,鑫苑公司迟延付款属行使不安履行抗辩权,有正当的理由。而且,鑫苑公司仅迟延支付20日。情节轻微,故鑫苑公司该迟延付款行为不宜认定为违约。从2004年10月10日花园公司致鑫苑公司的函中可以看出,由于双方对协议书第11条第4项约定的“乙方有权监督甲方使用”没有具体的一致的意见,双方需要对监管措施进行磋商。双方对约定不明确的条款产生分歧,在进一步商谈中暂停履行是正当的。之后,花园公司没有按照约定在2004年12月5日之前将转让土地使用权变更登记在鑫苑公司名下,鑫苑公司停止付款也是一种自我保护措施,不构成违约。
  关于鑫苑公司主张的违约金的计算问题。按照协议书第13条第5项的约定,花园公司没有按照约定移交转让土地逾期超过60个日历天的,应当承担协议总价款(16,895万元)10%的违约金。鑫苑公司要求继续履行协议的,花园公司应当继续履行协议义务,但不能免除花园公司的违约责任。所以鑫苑公司要求花园公司承担协议书总价款16.895万元的10%即1689.5万元的违约金是有合同依据的,一审法院予以支持。
  3.关于鑫苑公司主张的赔偿损失问题。由于鑫苑公司提供的证明其损失存在的证据都是中铁五局集团建筑工程有限责任公司出具的费用索赔申请表和索赔清单,没有实际支付这些款项的证据,而且中铁五局集团建筑工程有限责任公司也没有出庭作证,现有证据尚不足以证明这些损失已实际发生。故一审法院不予支持。
  综上,一审法院判决:(一)花园公司与鑫苑公司于2004年9月16日签订的《出让土地使用权转让协议书》为有效协议;(二)花园公司应于判决生效后10日内将上述协议约定转让的土地使用权变更登记到鑫苑公司名下,鑫苑公司应给予协助;(三)花园公司在上述土地使用权变更登记完成后10日内,向鑫苑公司移交转让土地的占有权;(四)双方的其他合同权利义务在判决生效后按2004年9月16日《出让土地使用权转让协议书》的约定顺延履行;(五)花园公司于判决生效后10日内支付鑫苑公司1689.5万元违约金;(六)驳回鑫苑公司的其他诉讼请求。案件受理费968,735元,由鑫苑公司负担68,735元,花园公司负担90万元。财产保全费46万元,由花园公司负担。
  (六)、当事人上诉与答辩情况
  花园公司不服一审判决,向最高人民法院提起上诉,请求:(1)撤销河南省高级人民法院(2005)豫法民一初字第3号民事判决;(2)驳回鑫苑公司的诉讼请求;(3)本案一、二审诉讼费用由鑫苑公司承担。主要理由是:协议书签订时,花园公司未支付土地出让金;花园公司在家乐福超市项目上的投资并未超过25%;约定转让的土地使用权已经抵押,签订协议书时没有通知抵押权人;协议书无视抵押权人及该土地原使用人郑州市酒精厂职工的合法权益,严重损害了他人利益。因此。协议书违反了《房地产管理法》第37条、第38条以及《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》第49条的强制性规定,应当认定为无效。协议书未能履行,系因政府行为及原土地使用权人郑州市酒精厂职工阻止造成的,依据协议书第14条的规定应该免责。
  鑫苑公司答辩称,《房地产管理法》第37条和第38条并非认定土地使用权转让协议效力的强制性规定。抵押人处分抵押财产时没有通知或者取得抵押权人的同意,不影响协议书的效力。土地使用权未过户给鑫苑公司,责任完全在花园公司。一审判决正确,应予维持。
  (七)、最高人民法院二审查明的事实
  最高人民法院二审查明:本案争议的土地使用权在花园公司和鑫苑公司于2004年9月16日签订协议书前已经抵押给了广东发展银行郑州分行未来大道支行。后该行名称变更为广东发展银行股份有限公司郑州郑汴路支行(以下简称广东发展银行)。该抵押已于2004年3月23日办理登记。登记内容见郑他项(2004)字第0071号土地他项权利证明书。该事实已经生效的河南省高级人民法院(2005)豫法民二初字第28号民事判决认定。该判决主文部分内容如下:(一)河南信心药业集团有限公司于判决生效后10日内偿还广东发展银行借款本金4952.7229万元及利息。(二)河南信心药业集团有限公司如逾期不能偿还上述债务,广东发展银行有权以花园公司名下的、用于抵押的地号为EQ1—379—3的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。河南信心药业集团有限公司对所欠广东发展银行的债务至今分文未付。
  鑫苑公司没有提供证据证明其与花园公司签订协议书时,花园公司或者鑫苑公司通知了广东发展银行。
  2006年7月7日,经最高人民法院主持调解,鑫苑公司表示愿意涤除讼争土地上的抵押权。对此,抵押权人广东发展银行股份有限公司郑州分行无异议。鑫苑公司分别于2006年7月10日、7月28日将5770万元汇入最高人民法院账户。
  最高人民法院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
  最高人民法院曾经先后组织花园公司和鑫苑公司进行调解,但因花园公司坚持协议书无效,不同意鑫苑公司提出的调解方案。鑫苑公司认为双方调解差距太大,不再同意调解。
  (八)、最高人民法院二审认定与判决
  根据花园公司的上诉请求以及鑫苑公司的答辩,最高人民法院认为,本案的焦点是花园公司与鑫苑公司签订的协议书是否有效?如有效,依据协议书第14条的规定,花园公司未能履行协议是否应该免责?主要涉及以下三个问题:
  (1)、花园公司与鑫苑公司签订的协议书是否有效
  依据协议书的约定,在本案讼争国有土地使用权从花园公司变更登记到鑫苑公司之前,花园公司负有交纳土地出让金、解除土地他项权利抵押的合同义务,但花园公司均没有履行。花园公司在收取鑫苑公司支付的6652万元土地使用权转让费后,又以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据,作为抗辩理由行使抗辩权。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则,也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。此外,《城市房地产管理法》37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。因此,花园公司在收取占有鑫苑公司部分土地转让费后,以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的上诉理由,最高人民法院不予支持。
  (2)、花园公司不按合同约定涤除抵押权,鑫苑公司向最高人民法院汇入5770万元,表示愿意以该款涤除抵押权,该事实应如何认定。

依据协议书第8条第2项的约定,花园公司负有解除土地他项权利抵押的义务,但花园公司并没有履行该义务。为了保护抵押权人的利益,在本案二审诉讼期间,鑫苑公司向最高人民法院账户汇入5770万元,表示愿意以该笔款项涤除抵押权。在最高人民法院主持调解时,广东发展银行股份有限公司郑州分行对这种方式涤除抵押权并无异议。在花园公司不履行合同义务的情况下,鑫苑公司准备替花园公司涤除抵押权的行为,能够充分保护抵押权人的抵押权,抵押权人亦无异议,最高人民法院对该事实予以确认。
  (3)、依据协议书第14条的规定,花园公司未能履行协议是否应该免责
  协议书第14条规定:“本协议在履行中发生不可抗力事实,致使双方订立本协议的目的无法实现的,双方应当协商解除协议,并根据不可抗力发生的情况,免除有关当事人的违约责任。本协议关于不可抗力条款的约定包括本协议签订以后双方无法预知、无法控制新出台的政府土地出让、转让政策因素。”花园公司认为,协议书未能履行,系因政府行为及原土地使用权人原郑州市酒精厂职工阻止造成的,依据协议书第14条的规定应该免责。最高人民法院认为,除法定不可抗力的情形外,协议书第14条约定的不可抗力是指新出台的政府土地出让、转让政策因素。本案中,花园公司并没有举出证据证明因为新出台的政府土地出让、转让政策因素导致其没有履行合同。2005年1月11日,中共郑州市委、郑州市人民政府第五工作组召开关于解决原郑州市酒精厂有关问题的会议,形成会议纪要。部分内容如下:“花园集团现只转让家乐福项目及与该项目配套工程所涉及的土地给鑫苑公司(30亩地左右),另外约65亩土地不转让……”该会议纪要是为解决原郑州市酒精厂有关问题而形成的,强调的是“现”只转让家乐福项目及与该项目配套工程所涉及的土地给鑫苑公司,另外约65亩土地不转让。至于今后是否转让,会议纪要并没有提及。尤其是会议纪要并没有要求花园公司和鑫苑公司双方签订的协议书只部分履行,其余部分不再履行。因此,花园公司提出协议书不能履行是因政府行为所致,属于协议书第14条约定的不可抗力,其应予免责的理由不能成立,最高人民法院不予支持。协议书第9条约定,花园公司必须做好转让土地使用权范围内原来土地使用权单位职工安置问题和商户清理工作,据此,职工安置的义务是花园公司,因为花园公司没有履行好该合同义务导致职工阻止施工,不属于《民法通则》153条规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,不属于不可抗力,因此,花园公司提出协议书不能履行是因为职工阻止造成的,属于协议书第14条约定的不可抗力,其应予免责的理由不能成立,最高人民法院不予支持。
  综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定,最高人民法院以(2006)民一终字第26号民事判决书判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费968,735元,由河南花园置业有限公司负担。

(王志钢律师编辑整理)

 

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